专业律师支招：揭秘最严厉“二套房政策出台”对理财的影响

在准备购房城市可以查到其家庭已登记有一套住房，或是借款人已经贷款购买过住房，以及银行通过查询征信记录、面测、面谈等形式调查，确信其家庭已经拥有住房，再次申请贷款都将被认定为二套房。

对二套房认定的细化规定，不少市民还是比较赞成的，但一位在银行工作的业内人士告诉记者，由于现在住房登记系统不完善，新规仍有空子可以钻。

“目前全国住房登记系统并未联网，购房者向银行提供的住房信息的真实性没有保障。”这位业内人士说，比如一对夫妇在老家漯河购买过一套商品房，当他们来郑州工作满一年，可以提供一年社保缴纳记录时，再在郑州申请贷款购房，银行很难查出他们在漯河的房产，就会按照首套房来办理。

有新招——银行可能要求签订“诚信保证”

截至上周末，郑州多数银行认定二套房、多套房，大多还是按照征信系统中查询的结果，也就是这个客户有没有贷款买过房子，鲜有银行要求贷款者去房管局出具一份书面的家庭住房登记记录。

“银行应当会很快跟进。”一家国有银行个贷部经理说，这次规定很细化，操作性很强。新规将让一些一套房客户变成二套房客户，对银行来说，二套房房贷利率要执行上浮10%，及时跟进意味着能赚更大的利息差。

不过他觉得会有一些客户比较吃亏，按照新的认定标准，不少拥有一套小户型而后添置婚房的年轻人，办理婚房的贷款时就会被认定为二套房。

对于新规中的面测、面谈等认定二套房的方法，他认为对银行来说工作量太大了。他推测实际操作过程中，如果银行觉得客户“可疑”，会要求签一个家庭住房实有套数书面诚信保证。

这个“诚信保证”一旦签订，未来如果查出签订人有隐瞒名下房产的情况，贷款人所付出的代价是非常大的。

有失落——一些“蚁族”搁置购房计划

新规规定，不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，在申请住房贷款时，至少要按照第二套房的首付和利率标准执行。这让一些“蚁族”不得不搁置买房计划。

和女友在郑州一起工作了5年的小睿说，今年好不容易攒了一点儿首付钱，看来买房子的事情又没戏了。

他和女友都是在私企工作，尽管小睿在目前的公司做销售3年了，但是老板从来不给缴社保。女友是一家公司的文员，该公司只为中层员工缴纳社保。

让他们俩拿出来1年以上社会保险缴纳证明，是根本不可能的事情。而且公司根本不管落户口的问题，他和女友都在毕业后将户口迁回了老家。小睿说，很多被称为“蚁族”的同学情况都和他差不多，户口要么扔在老家，要么扔在学校，然后飘在另外一座城市里，在规模不大的私企谋到一份工作，“社保”这东西是根本不敢奢求的。

除了“蚁族”们感觉新规让他们的购房计划不得不推迟，本来准备在郑州买房的外地人侯先生也终止了买房计划，原因是首付太高。

“房贷险”重出江湖

沉寂4年多的“房贷险”最近重出江湖。由于房价波动让一些银行认为风险增加，对多套房以及商业用房的贷款者，一些银行更愿意为购买房贷险的客户发放贷款。

尽管保险公司认为“房贷险”保费不高且能为购房者提供必要的保障，但不少市民还是认为，由于房贷险免责条款非常多，让人感觉这份保险很“鸡肋”。

“房贷险”曾强制办理

昨日，记者与郑州多家银行联系，办理住房贷款时，现在还没有银行要求必须购买“房贷险”。不过有个别银行在客户办理商业房贷款，诸如投资写字楼、商铺等办理贷款时，要求必须办理“房贷险”。

说起“房贷险”，可能很多人比较陌生。

太平洋财产保险公司销售部的经理陈先生说，“房贷险”的全称是“个人抵押商品住房保险”。这种保险通常由“财产损失保险”和“还贷保证保险”两个保险打包组成。

房贷险一般是按照贷款金额投保的，年保费额度为贷款金额的万分之五。如果是20万元贷款10年需要保费1000元。

花园路上一家工商银行个贷部经理王女士说，在2006年之前，办理“房贷险”是各家商业银行审批房贷时的一个必不可少的条件。2006年年初工行、交行等银行率先取消强制房贷险，出于竞争的需要，其他银行也陆续将强制购买房贷险变为自愿购买。

不少购房者感觉该险很“鸡肋”

“房贷险保费并不高，对购房者来说保障的内容也是必要的。”太平洋财险陈先生说，一二十年的还贷过程中，如果购房者出现了意外，有房贷险对他的家人来说，可以不必要承担房贷的压力。

不过郑州不少购房者还是感觉，“房贷险”有太多的免责条款让人感觉这份保险相当“鸡肋”。

“房贷险”中明确规定，如果是因为战争、自杀、酒后驾车等造成的被保险人死亡，房贷险是拒绝赔偿的。同时，对于失业等因素造成被保险人无法还贷，也同样不予理赔。在自然灾害导致的房屋倒塌中，也明确规定如果是地震，同样不能理赔，投保人还要自己背房贷。