买卖二手房开发商能改合同吗
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买卖二手房开发商能改合同吗

点击数:24 更新时间:2024-07-01

 
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买卖二手房开发商能改合同吗

合同变更的要件

1.原合同关系成立且有效

合同变更蕴含着一个前提,即原合同关系的成立且有效。如果原合同关系不存在,则合同的变更就丧失了赖以存在的基础。根据原合同效力状态的复杂性,其对合同变更的影响需分别加以讨论,具体而言,有如下几种情形:

- 无效合同:由于当然无效、自始无效、确定无效的特点,无效合同不发生变更问题。

- 可撤销合同:合同的效力取决于当事人是否请求撤销,一经撤销,则原合同溯及既往的消灭。如果变更发生在合同被撤销后,则变更当然无效;如果变更发生在合同被撤销前,由于撤销前的合同有效,可作为合同变更的基础。

- 效力待定合同:合同的效力取决于当事人是否追认,追认后合同有效,追认前效力待定。但在原合同被追认前,仍然可作为变更的基础,只是变更的效力与原合同一样,必须得到当事人的追认方能产生。如追认后,当事人对合同作出变更,仍然需要得到再次追认。

2.合同内容发生非要素的变化

合同变更需要合同的内容发生变化,包括对合同条款的修改与补充。修改是指对原合同条款的改变,补充是指在原合同中增加新的条款。在补充的情形下,尽管原合同内容未发生变化,但增加了新的合同条款,所以原合同依然发生了变更。

对于变更的要求,必须是不改变合同同一性的非要素变更,否则就属于合同更改而非合同变更。一般而言,合同标的物种类的更换、履行条件的变化、价款的增减、期限的提前或延长等变化都属于合同变更。

3.合同变更本身的明确且有效

法定变更或裁判变更具有法律效力,此处变更的有效性专指依协议变更的情形。由于协议变更遵循意思自治的原则,与新合同的成立和生效规则相同,合同变更首先应当具备明确性要求,其次,应当满足相应的生效要件。

对于明确性要求,我国合同法明确规定,“当事人对合同变更的内容约定不明确的,推定为未变更”。

对于有效性要求,除了应当满足一般的合同有效性要件外,在特殊情况下,法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。

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