判决房产开发商退定金的执行程序

一、判决房产开发商退定金的执行期限和途径

根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，法院判决开发商退还定金时，判决书执行的期限一般为15天。开发商应在15天内将定金退还给购房者，如果开发商未按期退还定金，购房者有权申请强制执行。根据该法律的规定，发生法律效力的民事判决、裁定以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。其他法律文书的执行由被执行人住所地或被执行的财产所在地人民法院执行。如果一方拒绝履行判决书或其他法律文书的内容，对方当事人可以向人民法院申请执行。另外，调解书和其他应由人民法院执行的法律文书，当事人也必须履行，一方拒绝履行时，对方当事人可以向人民法院申请执行。

二、定金与订金的区别

定金和订金在法律上有一些区别，主要表现在以下几个方面：1. 交付定金的协议是从合同，依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。2. 当交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不会发生丧失或双倍返还预付款的后果，订金只能作为损害赔偿金。3. 定金的数额在法律上有一定限制，例如《担保法》规定定金数额不得超过主合同标的额的20%；而订金的数额依当事人自由约定，法律一般不作限制。4. 定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具备担保性质。

三、处理房屋定金纠纷的方法

在达成购房意向时，双方约定购房者向开发商支付定金，以保证开发商在约定期限内不将房屋另售他人，并保证购房者在约定期限内与开发商进一步洽谈购房事宜。购房者交纳定金后，认购书的性质由意向书变为协议，购房者和开发商之间产生了权利义务关系，开发商的义务是在约定期限内不得将房屋出售给他人，购房者的义务是在约定期限内与开发商进一步洽谈购房事宜。否则，购房者将损失定金，开发商将双倍返还定金。根据上述分析可知，《认购书》是购售双方为进一步洽谈购房合同而签订的协议，定金担保的是双方进一步洽谈合同的行为。在处理此类纠纷时，可以根据认购书的性质和定金担保的内容进行处理。1. 如果因为开发商的原因导致双方未能在认购书约定的时间内签订《商品房买卖合同》，例如开发商将约定房屋出售给第三方等情况，购房者有权要求开发商双倍返还定金。2. 如果因为购房者的原因导致双方未能在认购书约定的时间内签订《商品房买卖合同》，例如购房者放弃购买约定房屋等情况，购房者将损失定金。3. 如果在认购书约定的时间内，购房者与开发商协商后双方无法达成一致关于《商品房买卖合同》具体条款的，购房者可以要求开发商退还已交纳的定金。4. 如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，购房者可以要求开发商退还定金，并要求开发商支付相应的利息损失。当发生定金纠纷时，双方可以协商解决，如果无法达成协议，可以根据《认购书》中约定的仲裁机构申请仲裁或向法院提起诉讼。