买卖房屋过程中如何约定定金

买卖房屋过程中定金的约定

在二手房买卖中，定金是一种常见的支付方式。双方达成基本意向后，购房人通常需要支付定金。如果任何一方违约导致合同无法执行，定金将受到定金罚则的约束。具体而言，如果购房人违约，将无法要求返还定金；如果卖方违约，将需要双倍返还定金。然而，定金的使用是一把双刃剑，因此在约定定金数额时需要根据实际情况来考虑。

1. 买方全款购房的情况

如果买方有足够的资金来全款购房，履行付款义务的问题不大，那么应重点防范卖方的违约行为。一般来说，买方可以约定较高数额的定金，例如总价的20%。这样一来，卖方违约的成本就增加了，从而促使其及时办理过户手续。

2. 买方贷款购房的情况

在买方通过贷款购房的情况下，买方违约的可能性较大。如果买方没有足够的把握按时办理房贷，应适当降低定金支付比例，或者延长贷款办理期限，或者明确约定无法办理贷款时可以重新更换贷款银行再次办理。尤其是在目前银行对贷款审核越发严格的情况下，如果没有其他补救措施的约定，一旦贷款无法办理，买方将承担违约责任。

购房人无法办按揭贷款的解决办法

原则上，购房人无法办理按揭贷款属于其违约行为。然而，在2010年4月和6月，国家部委相继颁布实施了一系列调控政策，如国十条、京十二条和三部委二套房标准等。如果购房人由于政策变化而无法按原合同办理房贷，可根据购房人的需求采取以下措施：

1. 继续购房

如果购房人希望继续购房，可以变更合同（加付首付、延长贷款期限）后继续履行合同。

2. 解除合同

如果购房人不想继续购房，可以解除合同并要求返还支付的全部款项，同时不承担违约责任。

当然，如果购房人无法贷款不是由于上述政策导致的，那么在没有特殊约定的情况下，购房人应承担违约责任。许多消费者认为购房定金实质上是地产商的“霸王定金”。他们认为，无论责任归属于谁，购房定金都应退还给消费者。由于消费者在整个购房过程中处于被动地位，他们的知情权在一开始就没有得到保障。在这种情况下，一旦发生纠纷，消费者也不知道如何解决。因此，消费者在购房前可以咨询专业律师，以避免各类购房纠纷的发生。