房屋交易中一方违约如何选择适用定金罚则和损害赔偿金
点击数：10 更新时间：2020-05-25
《民法典》于2021年1月1日生效，《合同法》生效日期为2020年12月31日止，届时此条例被《民法典》所替换，相关的司法解释也会失效。
《民法典》生效前的法律规定：
当事人可以根据数额大小来选择适用。
在房屋买卖合同中，买卖双方当事人往往即约定了定金又约定了违约金和损害赔偿金。定金的性质视为违约金性质，两者在本质上是一样的，只要一方违约，当事人就可以选择适用，不以产生损害后果为前提条件。损害赔偿金是的当事人一方违约，给另一方当事人造成损害时需要支付的赔偿。损害赔偿金和定金不同。在发生违约的情况下，当事人即使没有损失，那么也适用定金罚则，也就是定金的适用不以发生损失为必要条件。而损害赔偿金必须以发生实际损害为必要条件，否则不能适用。
当买卖当事人既约定了违约金又约定了定金和损害赔偿金的情况下，当事人可以根据定金或者违约金的数额选择适用，如果适用定金罚则会更好的保护自己的权益就适用定金罚则，如果适用违约金更合适，就适用违约金。当适用违约金或定金罚则不足以弥补损失的情况下，比如房屋因上涨的现值和原房屋价值之间的差价损失。当事人可以通过申请司法鉴定，确定差价数额，作为请求损害赔偿金数额。
《民法典》(2021.1.1生效)
第五百八十八条 【违约金与定金竞合时的责任】当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
业主的房屋产权证经常拖延很长时间才办下来，如业主想起诉，追究开发商的违约责任，需要准备以下材料：
1、民事起诉状三份（其中两份交法院，一份留存开庭时用）；
2、身份证复印件一份（二代证需要正反面都复印）；
3、授权委托书一份（如委托律师或他人）；
4、证据三套（其中两套交法院，一套留存开庭时用）
证据包括：购房合同、购房款发票、房屋产权证书（如已有）、入住日期的证据（如入住通知书、入住预算单、物业费发票、产权证代办费收据等，有一样即可）。