房屋交易中一方违约如何选择适用定金罚则和损害赔偿金

《民法典》对定金罚则和损害赔偿金的适用规定

根据《民法典》于2021年1月1日生效的规定，原有的《合同法》在2020年12月31日失效，相关的司法解释也随之失效。

定金与损害赔偿金的性质和适用条件

在房屋买卖合同中，买卖双方当事人通常会约定定金、违约金和损害赔偿金。根据法律规定，定金与违约金在本质上是相同的，都属于违约金性质。只要一方当事人违约，另一方当事人就有权选择适用定金罚则或损害赔偿金，无需先证明发生了实际损失。而损害赔偿金是一方当事人违约给另一方当事人造成实际损害时需要支付的赔偿金。与定金不同，损害赔偿金的适用必须以实际发生的损害为前提条件，否则无法适用。

选择适用定金罚则和损害赔偿金的情况

当买卖双方在合同中约定了违约金、定金和损害赔偿金时，当事人可以根据定金或违约金的数额来选择适用。如果适用定金罚则能更好地保护自己的权益，当事人可以选择适用定金罚则；如果适用违约金更为合适，当事人可以选择适用违约金。然而，当定金罚则或违约金无法充分弥补损失的情况下，例如房屋价值上涨导致的差价损失，当事人可以通过申请司法鉴定来确定差价数额，并作为请求损害赔偿金的依据。

房产纠纷诉讼要准备什么材料

诉讼所需材料清单

如果业主希望起诉并追究开发商的违约责任，需要准备以下材料：

1. 民事起诉状三份（其中两份提交给法院，一份留存开庭时使用）；

2. 身份证复印件一份（二代身份证需要正反面都复印）；

3. 授权委托书一份（如委托律师或他人代理诉讼）；

4. 证据三套（其中两套提交给法院，一套留存开庭时使用）。

证据材料的内容

证据材料包括以下内容：

- 购房合同；

- 购房款发票；

- 房屋产权证书（如已经获得）；

- 入住日期的证据（如入住通知书、入住预算单、物业费发票、产权证代办费收据等，只需提供其中一项即可）。