房地产非法经营罪是怎样的

房地产非法经营罪的法律界定

根据中华人民共和国刑法第225条的规定，非法经营罪是指违反国家规定，从事以下非法经营行为之一的犯罪行为。在房地产领域，非法经营罪也适用于以下行为：

1. 未经许可经营受法律、行政法规规定的专营、专卖物品或其他限制买卖的物品；

2. 买卖进出口许可证、进出口原产地证明以及其他法律、行政法规规定的经营许可证或者批准文件；

3. 未经国家有关主管部门批准，非法经营证券、期货或者保险业务的，或者非法从事资金结算业务的；

4. 从事其他非法经营活动，扰乱市场秩序，情节严重的行为。

房地产非法经营罪案例

案情

上诉单位：北京**房地产开发有限公司。

上诉人：藏某泉(曾用名臧某泉)。

本案为上诉案件。

经审理查明，1999年，被告人藏某泉等人注册成立**公司，藏某泉任法定代表人。同年12月，**公司以出让方式取得位于北京市房山区琉璃河白庄村东一宗土地的国有土地使用权。**公司在该土地上建设了1、2号住宅楼，并于2000年4月取得建设工程规划许可证，同年取得房屋产权证。2001年3月，藏某泉又成立被告单位**公司并担任法定代表人。2009年，藏某泉以**公司的名义，取得**公司位于上述白庄村土地的房地产开发建设权。2009年8月至2010年7月，**公司在未取得立项、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证等审批手续并且未变更土地用途的情况下，在该地块上私自开工建设名称为**公寓的居民住宅楼8栋及附属楼1栋，共建成房屋615套及地下室134套。项目在建期间，北京市规划委员会于2009年9月、2010年6月两次对其下发违法建设停工通知。2011年至2012年间，北京市房山区住房和城乡建设委员会以及北京市房山区城市管理监察大队也先后多次对其下发行政处罚决定书以及限期拆除决定书等。**公司明知**公寓因系违法建设已被多次处罚的事实，在藏某泉的授意下，于2009年至2012年间向社会公开销售，共计销售房屋605套及地下室120套，销售总金额人民币1.9亿余元。

一审法院认为，被告单位**公司及其直接负责的主管人员被告人藏某泉，违反我国《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》、《建筑法》等法律规定，在未变更土地性质，且未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等资质的情况下，违法建设、销售房屋，非法经营额达1.9亿余元，严重扰乱了市场秩序，情节严重，其行为均已构成非法经营罪，依法均应惩处。故判决如下：一、被告单位北京**房地产开发有限公司犯非法经营罪，判处罚金人民币二千万元;二、被告人藏某泉犯非法经营罪，判处有期徒刑五年，并处罚金人民币二千万元;三、继续追缴被告单位北京**房地产开发有限公司的违法所得，予以没收。

二审法院认为，北京**房地产开发有限公司违反我国《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》、《建筑法》等法律规定，在未变更土地性质，且未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等资质的情况下，违法建设、销售房屋，非法经营额达1.9亿余元，严重扰乱了市场秩序，情节严重，其行为已构成非法经营罪，依法应予以惩处。上诉人藏某泉作为直接负责的主管人员，依法亦应予以惩处。

对于**公司的诉讼代表人及其辩护人、藏某泉及其辩护人所提原审法院适用法律有误，本案不构成犯罪的辩解及辩护意见，经查，我国刑法第二百二十五条关于非法经营罪的规定中，除了明文列举构成非法经营罪的行为之外，还规定了“其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为”，故认为刑法及相关司法解释没有明文列举本案行为，本案即不构成非法经营罪的意见不能成立。我国《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》、《建筑法》等法律规定，建设、销售商品房时，需具备居住用地性质的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等资质。本案中，**公司虽然具有涉案地块的国有土地使用证，但在既未将该土地性质由工业用地变更为居住用地，亦未取得各项建设、施工、预售等许可资质的情况下，擅自在该土地上违法建设并向社会公开销售**公寓小区，其行为已经违反了前述法律规定，且非法经营额高达1.9亿余元，严重扰乱了市场秩序，属于违反国家规定，实施非法经营的行为，且情节严重，符合非法经营罪的构成要件。藏某泉作为**公司的实际负责人，属于**公司直接负责的主管人员，其行为亦构成非法经营罪。故对上述辩解及辩护意见，二审法院均不予采纳。

对于**公司的诉讼代表人及其辩护人、藏某泉及其辩护人所提现实中存在大量违规建设、销售居住房屋而未被处罚的现象，且**公寓可以补办产权手续，故不构成犯罪的辩解及辩护意见，经查，是否具有其他违法建设、销售房屋的社会现象与**公司及藏某泉违法建设、销售房屋的行为没有关联性，亦不能据此否定**公司及藏某泉违反相关法律规定的事实;且原公诉机关出具的北京市规划委员会房山分局关于核实琉璃河镇**公寓住宅小区是否符合规划情况的复函，以及**公司提交的北京市规划委员会房山分局关于对琉璃河镇**公寓住宅小区依法补办规划手续的复函等证据，亦明确否定了**公寓通过补办手续取得房屋产权的可能性。故对上述辩解及辩护意见，二审均不予采纳。

二审法院认为，上诉人藏某泉虽对自己的行为性质有辩解，但到案后能如实供述自己的罪行，可依法从轻处罚。同时，鉴于先前在涉案同一地块上建设的两栋住宅楼已通过补办相关手续于2000年取得了房屋产权证，且本案所涉领域存在行政法规与刑事法律不相衔接、相关政策界限不够清晰等特殊情况，最高人民法院在类似案件中明确该类犯罪行为仅属于情节严重的非法经营行为，依据刑法应处五年以下有期徒刑或拘役。故一审法院根据北京**房地产开发有限公司、藏某泉犯罪的事实、犯罪的性质、情节和对于社会的危害程度所作的判决，事实清楚，证据确实、充分，定罪及适用法律正确，唯对上诉人藏某泉的量刑畸重，本院依法予以改判。

据此，二审判决如下：上诉人藏某泉犯非法经营罪，判处有期徒刑三年六个月，并处罚金人民币二千万元。