住房土地使用年限续费的法律问题

一、住房土地使用年限续费的法律依据

根据1990年5月19日国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》），土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。《条例》规定，居住用地出让年限最高为70年。

二、土地使用年限续费的问题

根据《中华人民共和国物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。然而，《物权法》并未明确续期的具体办法和续期费用的支付标准。目前，国家尚未出台关于出让土地续期的实施细则，也未对出让土地使用权续期的费用作出规定。这种法律滞后导致基层国土部门在实际操作中无法按照规定办理续期手续，给群众带来不便。在国家未出台具体实施细则的情况下，基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，委托第三方评估机构对土地价格进行评估，根据单位地价或折算出楼面地价，计算出土地续期所需的总费用，并重新签订国有土地使用权出让合同。

三、住房土地使用年限的计算方法

根据相关法律规定，住宅的土地使用权年限为70年，从取得土地使用权之时开始计算。对于房改房来说，土地使用年限的起算时间是指该地块地上房屋参加房改之后第一个缴纳土地出让金的房屋。而经济适用房的使用年限为50年。购房合同上会明确写明土地使用年限的起止时间，例如自1997年至2067年，共计70年。如果购房时间是2006年，那么土地使用权剩余年限为61年。在我国，土地所有权始终归国家所有，个人只获得土地使用权。届时，只需补交土地出让金，就能继续居住下去。

四、城市建设住宅用地转让的操作方法

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。为了确保土地使用权转让的合法和有效，应从土地使用权性质、用途、位置、转让年限以及土地出让合同所记载的权利和义务等方面进行探讨。首先，应了解土地使用权的性质。土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权。只有国有土地使用权才能进行出售、交换和赠与。此外，还需了解土地使用权是国有出让还是国有划拨。国有划拨土地使用权转让时，需要经过县级以上人民政府土地行政主管部门审核，并报省级人民政府批准，并补交地价款。未经开发的出让土地是不允许转让的。在进行土地使用权转让时，应明确是否改变了转让方土地使用权的性质。集体土地使用权一般是不允许转让的，除非符合《土地管理法》规定的情形。其次，应了解土地使用权的用途。根据《条例》规定，未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件进行投资开发和利用的，土地使用权不得转让。因此，如果土地使用者取得的土地使用权是工业用地，但实际开发为商品房，那么该商品房是不能出售的，必须重新办理土地出让手续。在转让土地使用权时，受让人和转让人不得擅自改变土地的用途，因为不同用途的土地地价差别很大。大多数土地已根据城市建设规划或集镇规划确定了用途，一般不允许改变。如果单位或个人故意将实际用地性质与转让时所称的用地性质不一致，以减少出让金的支付，将导致国家和政府资产流失。因此，在进行土地使用年限续费和土地使用权转让时，应严格按照相关法律法规的规定进行操作，确保合法有效，维护土地管理秩序和国家利益。