自营超市拆迁是否适用商业用地补偿标准

案例背景

谢某是山东潍坊的一位居民，他在自家临街宅基地上经营了一家小超市已经有近20年的时间。去年年末，谢某收到通知称他的超市位于即将拆迁的区域内，拆迁方提出按照住宅标准给予补偿，而谢某主张拆迁房屋属于商业用房，因此双方产生了争议。

沿街用房的争议

一般情况下，国有土地上的沿街用房往往是正规的商服用房，争议较少。然而，在集体土地上的沿街用房往往情况复杂，处理起来较为困难。具体而言，集体土地上的沿街用房可以分为以下几种形态：1. 用途性质注明为住宅，但实际用于生产经营的用房，持有集体建设用地使用权证；2. 本身不是沿街用房，但随着时间推移，房屋前面修路，房屋可用于经营的用房；3. 村乡镇统一规划的用房，例如乡镇划分此地为超市一条街或者建材一条街等，但未取得相关部门的审批手续；4. 自建宅基地，如农家乐饭庄、农家乐住宿等；5. 之前是乡办或村办企业，被一次性买断的商铺用房。

拆迁补偿的争议

在拆迁补偿中，沿街商业用房的补偿标准通常比住宅要高几倍甚至十几倍。因此，在拆迁过程中，被拆迁一方往往主张按照商业用房补偿，而拆迁方则主张按照住宅标准补偿，双方难以达成一致。根据我国法律规定，持有商业用地准入手续并取得商业用房所有权手续的房屋才能获得商业用房拆迁补偿。然而，实际操作往往与理论有一定差距，不能完全吻合。

适用商业用地补偿标准的条件

如果集体土地上的沿街房屋符合以下条件，被拆迁人可以主张适用商业用地的补偿标准：1. 具有沿街性和商业位置优势，满足商业用地的价值取向；2. 取得法律所允许的相关经营手续，如营业执照、税务登记证等；3. 具有持续稳定的经营行为，符合商业用地的形态；4. 不属于临时搭建、严重违章建筑，符合我国《城乡规划法》相关规定。

结论

根据上述案例，谢某在自家宅基地上经营的小超市符合适用商业用地补偿标准的要求。因此，在谈判中，谢某可以向拆迁方主张适用商业用地的补偿标准。