房地产的相邻关系是如何规定的

房地产的相邻关系是如何规定的

《民法通则》和《物权法》都做了相关规定，而又以《物权法》之规定最为详尽，《物权法》第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。虽然此条款没有对相邻关系作出明确定义，但是《物权法》第七章已经就相邻关系的具体内容作了详细规定，就《物权法》上的规定来说，相邻关系的类型主要有：(1)相邻权利人的用水、排水;(2)相邻关系权利人的通行便利;(3)相邻关系权利人建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线的便利;(4)相邻关系权利人通风、采光、日照的便利;(5)不动产权利人不得为排放污染物、废弃物和噪音、光、电磁波辐射的行为;(6)不得为损坏相邻关系权利人房地产的行为。

很明显的，2007年颁布施行的《物权法》关于相邻关系的规定比《民法通则》详细了不少，《民法通则》上规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。区区一句话，自然难以解决我国不动产权利人之间日益多样化、复杂化的民事法律关系。因为随着改革开放的深入，我国进入了社会转型阶段，必然面临着民事法律关系越来越多样化、复杂化的状况。如在农村，农民承包的土地之间总有取水、排水的问题存在，在农民的宅基地上，也总存在采风、采光、排水等问题;而在城市中，有些人为求便利，私搭乱建，影响相邻建筑的通风、采光，引发的纠纷日益增多。以上纠纷是《民法通则》所难以调节的，因而国家在2007年颁布的《物权法》上进行了更加详细的规定，但民事纠纷总是纷乱如麻的，即使是物权法作出了详细规定，相邻房地产间的一些矛盾仍然无法依靠死板的法律来解决。

如，甲乙两人是邻居，长期以来都和睦相处，后来甲为自家的院子建起了围墙，围墙修建起来后，邻居乙为了排水方便，要沿着甲建的围墙挖一条排水沟，但这样就必然导致甲围墙的墙基长期受到流水的冲蚀而倒塌，甲乙两方因而发生纠纷。甲认为，乙若修了排水沟，必然导致自己的墙基不稳，围墙倒塌只是个时间问题;乙认为，他所修建的排水沟是在自家宅基地上修建排水沟是自己的权利，甲无权干涉，并且乙的院子里只有沿着甲的围墙这一条路线修建排水沟，若不修建，乙的院子、房屋在雨天时将会有大量积水排不出去。

此案中最大的症结在于，甲可以根据《民法通则》第83条和《物权法》第91条、92条规定，请求乙停止施工;乙也可以根据《民法通则》第83条和《物权法》第86条规定进行施工。如此，双方都会陷入两难境地。

这里，就涉及到处理相邻关系纠纷时的原则，《民法通则》和《物权法》都规定了处理相邻关系的原则，其中，以《物权法》规定得尤为详细、具体。第84条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第85条规定，法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定;法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。这些规定由此，可以总结并细化不动产的相邻关系处理原则是：

(1)有利生产、方便生活原则。这一原则是处理房地产相邻关系纠纷的方向。房地产相邻关系纠纷的存在，其实质是权利人因为了便利自己的生活、生产而做出的，但又与相邻权利人的生活、生产等权利有冲突的行为，其纠纷中并不一定有对错之分，因此物权法将其纠纷的解决方式以有利生产、方便生活为导向，对解决这一纠纷、化解权利人间的矛盾具有重大的指导意义。

(2)团结互助，公平合理原则。这一原则是解决相邻关系纠纷的方式，上面说过，相邻关系纠纷中并不一定存在是非对错，因此，必须用团结互助、公平合理的方式去协调解决纠纷，一直以来，个别地区在处理相邻关系纠纷时由于处理不当，有的错误的认为纠纷中总有一方处于错误一方，而采取了偏袒一方、打压一方的错误政策，往往激化了矛盾，严重的甚至造成刑事案件。因此，采取团结互助、公平合理的原则来解决相邻关系纠纷，正如案例中所举的甲、乙的纠纷，如果单纯靠强制力来解决问题，不仅不能解决，反而会让双方矛盾激化，反目成仇，如果能够本着互相谅解、共同协商的方式来调解，双方。

(3)注重习惯。注重习惯是《物权法》的一大亮点，在《民法通则》中，对于相邻关系的规定并没有提到适用习惯，而在《物权法》第85条则明确规定了“法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯”。对于民事法律关系，由于其过于复杂多样，且我国地域广大，风俗民情各不一致，单靠成文的法律法规是很难完全调节的，因此，必须依靠灵活的民俗习惯来调节，这是因为民俗习惯是协调各种法律关系的一种社会规范，是在长期社会生活历史中形成的、为大家内心所确信的，凝结着社会大众的普遍性的价值标准，对于民法上的民事法律关系，注重习惯，有利于提高民事纠纷的解决效率和司法机关、行政机关的公信力，因而对于解决各种民事纠纷有重大意义。

前面说过，相邻房地产权利人之间的法律关系复杂多样，几乎涵盖了所有的民事法律关系，又因其具有相邻性，所以最难以调节，因而在处理相邻关系纠纷的时候，不能死盯着法条，纸上谈兵，而要根据《物权法》中关于相邻关系的原则来灵活处理，一方面有利于提高调节效率，解决相邻权利人的生产、生活问题，另一方面也有利于促进社会的和谐发展。

相邻关系是普遍存在于房地产中的民事法律关系，因而对其处理起来必须非常慎重，我国有句古话，远亲不如近邻，房地产权利人应该本着互相谅解的精神，慎重处理相邻关系纠纷，建立起和睦友好的邻居关系。

环境保护法第24条规定，产生环境污染和其他公害的单位，必须采取有效措施，防治在生产建设或者其他活动中产生的噪声、振动、电磁波辐射等对环境的污染和危害。

在相邻关系中，不动产向相邻不动产施放噪声是难免的，但是要控制施放噪声的分贝以及施放噪声的时间，不得影响相邻不动产正常的生产、生活;随着城市化的发展，高层建筑的玻璃幕墙造成的光污染，以及霓红灯等造成的光污染越来越多。解决此类纠纷，一是要求建筑单位在建筑物设计上，要考虑相邻不动产可能遭受的损害，二是要给受损害的相邻不动产充分、合理的补偿。随着近代无线电技术的发展，电磁波污染日益受到社会的重视。广播电视设施保护条例第11条规定：“广播电视信号发射设施的建设，应当符合国家有关电磁波防护和卫生标准;在已有发射设施的场强区内，兴建机关、工厂、学校、商店、居民住宅等设施的，除应当遵守本条例有关规定外，还应当符合国家有关电磁波防护和卫生标准。”