理解相邻关系和地役权的区别

理解相邻关系和地役权的区别

一、相邻关系与地役权性质不同

严格来说，相邻关系不是一种独立的民事权利，也不是一种独立的物权类型。它实质上是不动产所有权或用益物权的扩展，是这些权利的组成部分。相邻关系不需要进行独立的公示，可以直接从不动产所有权或用益物权的登记中推断出来。虽然我们称之为权利，但这只是为了方便表达。相比之下，地役权是一种独立的物权类型，属于用益物权。它不是需役地所有权或用益物权的组成部分，具有自己独立的发生原因和权能，需要进行独立的公示。

二、二者的法律效力不同

相邻关系是根据法律规定产生的，是一种服务于特定土地或附属于特定土地的权利。它对“地”而非“人”产生效力，对相邻权人来说是根据不动产的自然条件而发生的法定权利，依据其原始权利具有对抗性，无需登记即可生效。相反，地役权主要是根据协议获得的，是一种约定的权利。当事人双方必须到不动产登记机关进行登记后，地役权才具有物权效力，即具有对抗性。未经登记的地役权不具备物权效力，只是一种债权。

三、对相邻不动产物权的限制程度不同

相邻关系是对不动产利用关系进行最小限度调节的法定规定。相邻权人只能在符合社会一般观念所能容忍的合理范围内利用相邻不动产。如果超出这个合理范围，相邻不动产物权人有权拒绝或请求排除妨害。如果不动产物权人希望超出合理范围利用或限制相邻不动产，必须与相邻不动产物权人达成契约，向其支付一定的对价，并获得其同意。

四、相邻关系与地役权在有偿或无偿、存续期间上不同

相邻关系中，相邻权由法律直接规定，除非权利人行使权利给邻人造成损失，相邻权人行使权利是无偿的。而地役权的有偿或无偿则属于意思自治范畴，双方可以在契约中自由约定。此外，地役权的存续期间也可以由当事人约定，并且可以设定永久地役权。相反，相邻关系的存续期间是法定的。

五、权属不同的两块土地是否应当“相互毗邻”

一般认为，只有在权属不同的两块土地相互毗邻时，才会发生相邻关系。这一点在有的学者对相邻关系的定义中有所体现。例如，“相邻关系是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人在行使不动产的所有权或使用权时，因行使权利的延伸或限制而发生的权利义务关系”。而地役权的发生则不仅限于相互毗邻的两块权属不同的土地，特殊情况下，可以在相隔一段距离的两块土地上设立地役权。

六、救济的方式不同

相邻关系受到侵害后，一般提起所以权的行使受到妨害之诉。而地役权受到损害后，受害人可以直接提起地役权受侵害的请求之诉。这是由两者权利的性质不同所决定的。