延迟交房违约金如何计算

市民江某购房合同违约案

案情概述

市民江某于2007年6月27日在本市河东区购买了一套总房款69万余元的商品房。根据江某与开发商某置业公司在《天津市商品房买卖合同》中的约定，开发商应在2008年8月31日前交房。然而，实际上开发商直到2009年9月1日才将房屋交付江某，并且一直未办理房屋所有权转移登记。

法律依据

江某指出，《合同》第五条约定，除不可抗力外，开发商如未按约定日期交付商品房，逾期90日内，江某有权追究已付款利息。超过90日的，江某有权追究开发商违约责任，即合同继续履行，每逾期一日开发商按商品房价款的万分之零点一向江某支付违约金。另外，《合同》第12条约定，商品房实际交付使用后360日内，开发商应办理房屋所有权初始登记，并协助江某办理房屋所有权转移登记。若开发商未能按期办理房屋权属登记，合同仍然有效，开发商应按商品房价款的0.01%向江某支付违约金。

原告主张

江某认为开发商的行为已构成违约，损害了江某的合法权益。江某要求置业公司支付逾期交房利息1.2万余元，支付违约金1.3万余元，办理房屋所有权初始登记，并协助办理产权证。

被告辩解

被告置业公司对江某主张的逾期交房违约金计算金额和标准提出异议，认为江某的第一、二项请求是重复计算。被告不同意江某的诉求。

法院判决

法院认定，根据已查明的事实，江某已按约定履行交纳全额房款的义务，而被告未按合同约定履行办理初始登记和协助办理房屋所有权转移登记的义务，其拖延办理违背了诚信原则，构成违约。根据合同约定，被告应于2008年8月31日前交付房屋，但直到2009年9月1日才交付，已构成违约，被告应承担违约责任。

法院对于违约责任的计算方式进行分析，根据《合同》第五条的约定，可以有两种解释：一是逾期交房90日内的违约金按照银行同期贷款利率计算，超过90日的违约金按日万分之零点一计算；二是逾期超过90日，全部按日万分之零点一计算。根据《合同法》第41条的规定，应当作出不利于提供格式条款的一方即被告的解释。因此，法院认定第一种解释为正确。

综上，法院判决被告置业公司以69万余元的总房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率给付江某2008年9月1日至2008年11月29日期间逾期交房的利息；给付江某2008年11月30日至2009年9月1日期间逾期交房违约金1900余元；办理房屋的所有权初始登记，协助江某办理房屋的所有权转移登记，并给付江某逾期办证违约金69元。