延迟交付房屋如何索取违约金赔偿

房屋交付延迟引发违约金赔偿问题

案例一：违约金责任是否应由开发商承担？

戴先生是拱墅区左家新村的住户，购买的房产由杭州金龙房地产公司开发。虽然戴先生已入住三四年并付清房款，但开发商未能在合同约定的时间内办理房屋权属证书。戴先生询问是否可以要求开发商承担违约金。

杭州金龙房地产开发公司的李经理表示，办理房屋权属证书手续较为繁琐，目前正在办理中。

浙江援手律师事务所的律师章梁认为，作为戴先生购买房产的出卖人，杭州金龙房地产公司未能在合同约定的六个月内协助办理房屋权属证书，已构成违约行为，应承担违约责任。

案例二：是否应制定统一的违约金标准？

曹先生打算购买杭州大都房地产开发有限责任公司的房产，但对合同中约定的违约金赔付标准持有异议，认为标准过低。他想知道是否应制定统一的标准。

杭州大都房地产开发有限责任公司的周先生解释说，公司并没有故意压低违约金标准，制定合同时参考了其他楼盘的做法，并综合考虑后确定。

浙江援手律师事务所的律师陈钟指出，目前我国法律对违约金的标准尚未作出规定，只强调可以根据实际损失来考虑是否过高或过低。双方在签订商品房买卖合同时，应在合同中约定违约责任，这些约定应真实反映双方的意愿。如果一方通过欺诈、胁迫等手段订立合同或者合同条款显失公平，消费者可以请求法院或仲裁机构变更或撤销合同。

探讨违约金赔偿的问题

购房者在面对房屋延期交付问题时，最常涉及的是违约金赔偿。许多购房者致电每日商报维权热线85051890咨询，询问在房屋延期交付后如何获得违约金赔偿。

由于违约金是购房者和开发商在签订合同时预先约定的，因此，它与实际损失往往不完全一致。一般情况下，即使存在差异，双方仍应按照约定承担违约责任。只有在约定的违约金过高或过低且显失公平的情况下，购房者才可以请求减少或增加违约金。

关于违约金的约定，业内人士认为，购房者可以根据违约情况约定违约数额，也可以约定违约损失赔偿额的计算方法。如果约定的违约金低于或过高于实际损失，购房者可以请求法院或仲裁机构适当增加或减少。因此，约定的违约金在性质上被视为违约时的损失赔偿金。

既然购房者在合同中已经约定了违约金，那么，开发商要求按照合同约定的违约金赔偿是符合法律规定的。当然，如果实际损失超过约定的违约金，购房者可以要求开发商适当补偿（一般情况下，实际损失可能是租金损失或交通费损失。租金损失是指由于延迟交楼而多付的租金；交通费损失是指由于延迟交楼而增加的交通费用。一般来说，交通费损失应低于租金损失，因此，在判决实践中通常只考虑租金损失）。

此外，如果合同没有约定违约金或者实际损失难以计算确定，可以根据房款总额参照银行等金融机构逾期贷款利息标准计算金额，或者根据逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的、或由资格的房地产评估机构评定的同地段同类型房屋租金标准确定违约金，并要求房地产公司进行赔偿。