房屋抵押权什么时候消灭

房屋抵押权的消灭时机

一、因抵押的房地产灭失且无替代物而消灭

房地产抵押权是一种物权，当抵押的房地产因自然灾害、公用征收等原因而灭失时，房地产抵押权也随之消灭。

房地产抵押权具有物上代位性，因此，当房地产灭失时，如果存在赔偿金、保险金或补偿金，房地产抵押权仍然存在于这些赔偿金、保险金或补偿金上，而不会消失。

二、因被担保的债权消灭而消灭

根据中国法律，抵押权与主债权具有绝对的附从性。房地产抵押权与被担保的债权同时存在，当债权消灭时，房地产抵押权也会消失。

被担保的债权可能因以下原因而消灭：⑴债务人或第三人进行了全部清偿；⑵债务人对房地产抵押权人也存在债权，并且符合抵销条件，这时债权可以相互抵销；⑶房地产抵押权人与债务人因继承、合并等原因发生混同，房地产抵押权人和债务人变为同一人；⑷房地产抵押权人在不损害第三人利益的情况下免除债务人的债务。

三、因房地产抵押权实现而消灭

房地产抵押权实现是指房地产抵押权担保功能实现的最后阶段。当房地产抵押权实现时，房地产抵押担保法律关系消失，房地产抵押权也自然消失。

四、因除斥期间届满而消灭

由于房地产抵押权是一种物权，原则上不能因所担保的债权罹于消灭时效而消失，也不能因因除斥期间的经过而消失。然而，近现代民法为了满足确定各种复杂法律关系的实际需求，也例外地规定抵押权可以因为一定期间的经过而消失。例如，中国台湾地区民法典第880条规定：抵押权担保的债权，如果请求权因时效而消失，抵押权人在消灭时效完成后五年内不行使其抵押权，该抵押权将消失。在中国大陆地区，这个因除斥期间为两年。

法律规定

《中国人民银行个人住房贷款管理办法》规定：“抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。”