抵押权所担保的债权有哪些,房产抵押借贷有什么风险

抵押权所担保的债权种类

一、金钱债权

抵押权的功能在于在债务履行期限届满且债权未得到清偿或根据当事人约定的实现抵押权的情况下，通过以抵押物折价或变价的价款优先清偿债权。因此，抵押担保的债权通常为金钱债权，尤其是金融借贷中的金钱债权。然而，并不仅限于此。抵押权具有从属性，如果金钱债权无效，那么抵押权也不能存在。例如，赌债违反了公序良俗和法律的禁止性规定，因此在当事人之间无法产生合法的债权债务关系，债权不存在，抵押权也不存在。

二、可转化为金钱债权的债权

抵押权所担保的债权虽然多为金钱债权，但并不仅限于此。非金钱债权，例如以具有财产价值的物品为给付标的的实物债权，以及以提供劳务等不具有财产价值的给付为标的的债权，在无法实现时也常常导致财产损害，从而将其转化为金钱债权（如损害赔偿或违约金）。为了确保这种债权的实现，自然可以设定担保物权。只要抵押权实行时该债权可以以金钱为标准计算，无论债权的标的是什么，都可以作为抵押权的担保对象。对于不以一定金额为标的的债权，在申请登记时需要记录债权的估价，作为抵押担保的债权数额。

三、将来债权

国外立法已经明文规定了对将来债权是否可以设定抵押担保的问题。例如，《德国民法典》第1113条规定：“土地可以设定负担，使得享有由该土地支付特定金额以清偿其债权的权利（抵押权），抵押权也可以为将来的或者附条件的债权而设定。”《日本民法典》第129条规定：“当事人于条件成否未定期间的权利义务，可以依一般规定予以处分、继承、保存或担保。”我国法律虽未明文规定，但民法通说同样认为抵押权可以为将来债权而设定。因为抵押的设定并不要求被担保的债权在设定时就存在，只要将来可能发生债权即可。然而，在行使抵押权时，被担保的债权必须存在且数额确定。

房产抵押借贷的风险

目前，房产抵押借贷非常流行，到处都可以看到中介商广告宣传“房产抵押贷款”。这种借贷方式对双方来说安全吗？记者采访了一些基层法院，法院的法官表示，作为一种新生事物，房产经纪人作为中介的贷款在促进地方经济发展方面起到了积极作用，但其中也存在一些问题不能忽视。最近，这种借贷形式引发的纠纷越来越多，出借方一不小心就可能损失惨重。以下是最容易出现问题的四个方面：

一、未签订书面抵押合同

民间借贷的双方当事人在借款时以住房的房产证作为抵押物，但没有签订房地产抵押合同，仅以口头约定为凭。这种问题最为常见。根据《担保法》的规定，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。如果没有签订合同，一旦发生法律纠纷，当事人在法院诉讼中很难证明自己的主张，保护自己的合法权益也变得困难。

二、未签订书面反担保合同

第三人以自己的住房为债务人的贷款提供担保，但没有签订合同。这种纠纷时有发生，有的第三人最终自己的住房被冻结或被执行。因此，在这种情况下，不仅要签订书面的抵押合同，还应当签订书面的反担保合同，以敦促债务人及时还款，保障自己的住房安全。

三、未办理抵押登记手续

民间借贷当事人在办理房地产抵押担保时，没有到房管部门办理抵押合同登记手续，仅将房产证交付给债权人作为质押。根据我国《担保法》的规定，房地产抵押应当办理抵押物登记，不办理登记可能导致抵押无效。同时，由于不办理登记，房管部门经常发现在民间个人借贷中制作假房产证作为担保的案例。

四、以现住房作为抵押物

大部分民间借贷抵押人将自己现在居住的房屋（很多是唯一的住房）作为抵押物。这可能导致债权无法实现。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条的规定：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”因此，一旦出现不还款的情况，如果找不到对方有第二处住房的证据，债权人仍然有可能无法执行抵押人的房产。

因此，房产和法律界人士提醒民间借贷抵押双方，一定要慎重考虑抵押，充分评估债权实现的风险。在进行这种借贷时，首先要充分调查借款人的信用情况，其次要核实贷款人的房屋状况，最好办理公证以提供第二处住房的证据。此外，还要确保签署所有的法律文件，并到房管部门办理相应的抵押合同登记手续。