购房合同纠纷的双倍赔偿

一、商品房买卖合同纠纷的适用条件

近年来，学术界对于商品房买卖合同纠纷能否适用双倍赔偿的问题存在不一致的意见，各地人民法院在具体案件的处理上也常常存在相互矛盾的结论。为了解决这种情况，最高人民法院于今年6月1日将实施的《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条和第9条对此进行了相应规定，明确了五种情况下可以适用双倍赔偿的规定。这五种情形包括：

1. 商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

2. 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；

3. 订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

4. 订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

5. 订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

当上述五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除了可以要求出卖人返还已付购房款及利息，赔偿损失外，还可以要求出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任。此外，根据《解释》第14条的规定，如果出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积小于合同约定面积，且误差超过3%，买受人同意继续履行合同的情况下，超过3%部分的房价款应由出卖人双倍返还给买受人。

需要指出的是，《解释》中规定的惩罚性赔偿责任是基于合同法第113条和消费者权益保护法第49条的惩罚性赔偿责任原则，但并不直接适用于消费者权益保护法第49条。在适用条件和结果上，与消费者权益保护法第49条的规定有所不同。

二、购房合同纠纷的解决途径

一般来说，购房合同纠纷的解决途径可以概括为和解、调解、仲裁和诉讼。

1. 和解：和解是指争议各方根据合同约定的违约责任和各方实际情况，自行协商解决纠纷的方式，不需要通过司法程序。和解是解决纠纷常见的方式。然而，由于和解协议缺乏法律约束力，有些人可能会反悔，导致和解结果无效，延误纠纷的解决。

2. 调解：调解是指争议各方选择信任的第三方进行调解处理合同争议。调解通常基于各方互谅互让的原则进行。相比和解，调解解决纠纷的可能性更大一些。然而，由于调解协议和和解协议一样，没有强制执行力，这也导致纠纷解决的结果可能不尽如人意。

3. 仲裁：仲裁是指争议各方根据合同中的仲裁条款或者纠纷发生后达成的仲裁协议，将争议提交法定的仲裁机构进行调解，由仲裁机构根据仲裁规则进行裁决的方式。当事人不愿意和解或者和解不成时，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁，并可以根据生效的仲裁裁决申请强制执行。

4. 诉讼：诉讼是解决合同争议的最后一种方式，是指人民法院根据争议双方的请求、事实和法律依法做出裁判，从而解决争议的方式。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效时，可以向人民法院提起诉讼。