回迁房与商品房的区别

1. 拆迁政策下的回迁房

回迁房源于中国特殊的拆迁政策，拆迁安置过程中，拆迁户通过货币补偿购买房产，与普通购房者没有任何区别。回迁房并非商品房，不能作为商品进行销售，因此二者存在一些区别。

2. 回迁房与商品房的产权

回迁房是开发商在征收土地时向回迁民提供的住房，而商品房则是开发商自行销售的房产。如果回迁房和商品房都办理了房产证，交易过程是相同的。然而，如果回迁房没有房产证，回迁民只持有合同，则存在一定的风险。一般来说，回迁房的风险更高，但如果能够承担风险，购买回迁房更划算。

3. 回迁房与商品房的交易条件

商品房可立即上市，可以在银行进行抵押贷款。商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，在合同中进行约定。而回迁房的购买条件不同，一般是依据《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》以及相关法律规定来确定。回迁房通常具有经济适用房的性质，如果购买者具备购买经济适用房的资格，并且回迁房未超过5年，或者回迁房已超过5年并取得产权证书，则购买者享有购买回迁房的资格。然而，购买未取得产权证书的回迁房可能面临极大风险，因为回迁手续更名并不能替代房屋产权证书。

回迁房的购买保护

1. 回迁房合法产权的保护

回迁房个人购买是否受法律保护，关键在于回迁房的性质。如果回迁房具有合法产权，购买协议是有效的，并依法受到保护。然而，如果回迁房属于小产房或限制交易的房产，如果购买协议违反了法律的强制性规定，则购买协议本身就是无效的，交易不受法律保护。

2. 回迁房的处理原则

除了依据《合同法》的规定，还可以参照北京市高院《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》的精神，保护符合回迁房购买条件的购房者。一般来说，回迁房具有经济适用房的性质，对于未超过5年的回迁房，购房者需要具备购买经济适用房的资格。如果回迁房未超过5年，但购买者具备购买经济适用房的资格，或者回迁房已超过5年且可以自由上市，购买者就具备购买资格。如果卖方反悔，购买者有权要求卖方承担违约责任。回迁房办理房屋产权证书后可以进行买卖，而购买未取得产权证书的回迁房可能面临极大的风险，因此回迁手续更名并不能取代房屋产权证书。