买小产权房合同的有效性

一、认定小产权房买卖合同无效的理由

1.农村集体所有土地的使用权不得流转

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，除非符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形导致土地使用权转移。然而，小产权房买卖合同会导致房屋所占用土地的使用权发生转移，与土地管理法的规定相违背。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效的。因此，小产权房买卖合同因违反法律的强制性规定而被认定为无效。

2.农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制

小产权房中的一部分是农户在自家宅基地上建房出卖。然而，宅基地使用权是指农民以户为单位利用集体所有的土地，在规定的地点享有建筑用房、添置生活设施、在庭院种植树木、永久居住的权利。宅基地使用权的主体是该集体经济组织的成员，这是一个严格的身份限制，是基于集体经济组织成员的身份而享有的权利。而城镇居民不具备集体经济组织成员的身份，因此无法取得宅基地使用权。因此，小产权房买卖合同因标的无法履行而被认定为无效。

3.国务院等有关部门的文件禁止小产权房的买卖

国务院等国家有关部门出台了许多相关规定，禁止城镇居民到农村购买小产权房、禁止城镇居民在农村购置宅基地。虽然这些文件不是法律或法规形式的，但它们代表了国家的政策导向。根据这些规定，小产权房无法办理房产证，房产无法实际转移。根据文件精神，小产权房买卖合同应被认定为无效。

二、认定小产权房买卖合同有效的理由

1.符合《中华人民共和国合同法》的合同有效要件

小产权房买卖合同是一种合同，应遵守《合同法》的规定。只要符合合同的构成要件且不违反禁止性规定，合同应被认定为有效。根据《合同法》的规定，当事人订立合同应当具有民事行为能力、意思自治，且不违反法律、行政法规的强制性规定和社会的公序良俗。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条的规定，确认合同无效应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。然而，现行的法律和行政法规中没有明确对小产权房做出禁止性规定。因此，只要当事人具备民事行为能力且意思自治，小产权房买卖合同应被认定为有效。

2.小产权房买卖合同不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的禁止性规定

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有特定情形的合同是无效的，如一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。对于小产权房买卖来说，双方订立合同处分自己的财产，不存在恶意串通或胁迫订立合同的问题。即使有一方隐瞒了真实情况，实施了欺诈行为，也只是损害了另一方的利益，而没有损害国家利益。小产权房的买卖同样也不会损害集体和第三人的利益。小产权房的建设和买卖增加了农民的收入，对于农民来说是有利的。因此，小产权房买卖合同不违反《合同法》第五十二条的禁止性规定。

3.有利于保护守信方的利益，促进交易安全

在小产权房买卖合同纠纷中，要求确认合同无效的一方通常是出卖方。这种行为不具有正当性，因为合同签订并履行后，因利益的驱动而产生悔意，并试图通过确认合同无效来要回房屋。小产权房买卖因违反国家规定而无法过户办证，出卖方在卖出房子后，又以合同违反规定要求确认无效，这是一种恶意抗辩。如果认定了合同无效，无疑是对不诚信者的纵容，不利于保护交易安全，同时也是对诚实信用原则的违反。

4.符合《中华人民共和国物权法》的精神

根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。依照法律规定需要办理登记的，未经登记不发生物权效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据以上规定，只要房屋是合法建造的，自房屋建成之日起物权就产生了。小产权房所有者在宅基地上建造房屋后，对其建造的房屋享有所有权。所有权是一种最完整的物权，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。既然所有权人有权处分自己所有的不动产，其买卖小产权房就是合法的，只是在未经登记的情况下，不发生物权变动的效力，但买卖合同本身是成立并生效的。