优先受偿权行使条件的完善

一、明确催告期限

根据《合同法》第286条和《批复》的规定，承包人行使优先受偿权应满足以下条件：第一，发包人未按合同约定的时间、进度支付工程价款；第二，承包人催告发包人在合理期限内支付价款，发包人逾期仍未支付；第三，须在从工程竣工之日或合同约定的竣工之日起算的六个月的除斥期间内行使。然而，在实践中，发包人未按约定向承包人支付工程价款的情况很常见，但承包人实现优先受偿权却面临极大困难。主要原因在于法律对催告期限和除斥期间的规定存在缺陷，对承包人不公平。首先，《合同法》及《批复》都未明确规定承包人催告发包人支付价款的合理期限，导致实践中适用标准不统一，发包人常常利用较长的催告期来损害承包人的合法权益。其次，《批复》规定的优先受偿权行使期限为六个月，但是以竣工之日或约定竣工之日起算的规定常常使承包人的权益无法得到保障。根据实践经验，工程价款的确定通常是在工程竣工后，双方进行竣工结算的前提下进行的。根据目前广泛实行的《建设工程施工合同示范文本》规定，竣工结算一般需要三四个月的时间，再加上一个月的付款履行期和至少一个月的催告期，已经接近或超过了六个月的除斥期间。而发包人往往采取多种手段拖延结算，以达到延付工程款的目的。同时，一旦超过六个月的除斥期间，承包人将无法再主张优先受偿权。即使在除斥期间内能够完成工程价款的确认，发包人也可以采取将已验收的工程出售给第三人的方法，从而使承包人的优先受偿权落空。

二、改进除斥期间的起算时间和长度

鉴于法律在优先受偿权行使条件上的不足，可以考虑从以下几个方面进行改进：第一，明确规定承包人催告发包人支付价款的合理期限；第二，将优先受偿权除斥期间的起算时间改为工程价款确定之日，并相应地缩短除斥期间的长度；第三，为防止发包人将建筑物出售给第三人以规避承包人优先受偿权的适用，应建立在工程竣工后一定期间内出售公示制度，在办理产权过户时发包人应提交工程价款已按约支付的证明，否则不予过户。此外，从权利义务平衡的角度出发，应对承包人行使优先权施加一定限制。施工合同履行期通常较长，价款的支付也以分期支付为主，工程移交后发包人通常仍有部分价款未支付。如果承包人在此情况下可以不受限制地行使优先受偿权，将会使发包人及其他债权人的权利处于极不稳定的状态。因此，应增加未支付价款占应支付价款一定比例时承包人方可行使此权的限定条件。