租赁房屋的买卖法律问题

一、可否在出租的房屋上进行买卖

在房屋出租的法律关系中，出租人仍然保有房屋的所有权，而承租人只享有房屋的使用权。因此，出租的房屋可以进行买卖，因为租赁和买卖是两种不同的法律行为，互不冲突。然而，在买卖出租房屋时需要注意以下两个问题：1. 买卖不破租赁：在租期到期之前，房屋的购买者不能要求承租人腾房。2. 承租人的优先购买权：在出售出租房屋之前，最好确保承租人放弃了优先购买权。

二、买卖出租房屋需要注意的事项

(1) 在房屋买卖合同中注明房屋正在出租，并将租赁合同作为二手房买卖合同的附件。如果不按照这个要求进行，可能会带来以下风险：a. 卖方可以违约并签订虚假的租赁合同，将租期约定得很长，租金约定得很低。根据买卖不破租赁的规定，无论是卖方还是买方都无权要求承租人腾退房屋。这可能会打击买方继续购买房屋的意愿，而卖方则不需要承担违约责任。b. 卖方可以降低租金，改变买方的预期收益。(2) 明确约定何时由买方收取房屋租金。通常情况下，房屋租金最迟在买方支付80%的购房款或房屋产权过户时，转由买方收取。(3) 明确约定交房时间和延期交房的违约责任。不仅在房屋买卖合同中简单约定，在租赁合同终止后，卖方交付房屋的时间和逾期交房的违约责任也应明确约定。因为在租赁合同到期后，承租人以各种理由不按期腾退房屋的情况很常见，因此我们需要注意这一点。(4) 明确约定租赁合同到期后，如果承租人未腾退房屋，卖方有请求承租人腾退房屋的义务。根据租赁合同，卖方是租赁合同的出租方，也是租赁合同的相对方；而根据房屋买卖合同，卖方有按期交付房屋的义务。(5) 买方可以保留部分购房款，待房屋交接后再支付。因为卖方在办理完产权过户后可能很难找到，但对于正在出租的房屋，卖方的多项义务尚未履行。