发生房屋转租纠纷怎么处理

【事件经过】

每月租金2500元，已转租二个月，而王某在租用后，为扩大空间，擅自拆除了与阳台相隔的墙壁，将房间与阳台打通。郭某遂找到张某、王某交涉，提出张某转租时未得到其同意，王某应立即搬出去，并应恢复房屋原状，赔偿损失。郭某的请求遭到拒绝，遂于2006年7月10日在法院起诉，请求宣告张某与王某的转租合同无效，并要求其恢复原状，赔偿损失。

本案在审理过程中，关于转租合同的效力问题，存在以下分歧：

一种意见认为，转租合同是有效的。因为郭某与张某订立的租赁合同，并未有禁止张某转租的约定，张某则可以不经郭某的同意而转租，张某的转租并未违约;

另一种意见认为，如果郭某并未在租赁合同中约定张某可以转租，则说明郭某没有授权张某转租，构成无权处分，转租合同效力待定。

法院支持了郭某的诉讼请求，判决王某于判决生效10日内，迁出中山路552号郭某的房屋，并由张某、王某将房屋恢复原状，赔偿损失。

【法律解读】

房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”根据《合同法》的规定，房屋转租可分为合法转租和非法转租。合法转租，是指承租人征得出租人的同意，将房屋转租给第三人。非法转租，是指承租人未征得出租人的同意，擅自将房屋转租给第三人。张某的行为就是非法转租行为。非法擅自转租行为极有可能造成出租人的损害。例如本案中，张某将其租用的二室一厅房屋擅自转租给王某，王某住用后擅自装修房屋并造成房屋的损坏。可见擅自转租房屋行为在性质上应为一种无权处分他人财产且极可能造成出租人损害的不法行为。无权处分是指未经权利人同意，无处分权的人擅自处分他人财产的行为。在张某的转租行为发生后，如果郭某予以追认或张某取得处分权，则转租行为是有效的;如果郭某不予追认或张某没有取得处分权，则郭某可要求确认该行为无效。由于法律规定非经权利人同意禁止转租房屋，在房屋租赁合同当事人未作出特别约定的情况下将成为合同的重要条款，因此张某擅自转租的行为构成根本违约，郭某有权解除房屋租赁合同，亦可要求张某承担违约责任。建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》第三十一条规定：“转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。”因此，房屋承租人在租赁房屋时一定要看房屋的产权证，一定要确定房屋的产权人是否同意出租房屋，这样才能保障租赁安全，才能保护承租人的合法权益。