同意转租怎么才算成立

一、同意转租的成立条件

在同意转租的情况下，转租的成立需要满足两个条件：一是转租人与次承租人之间需要有转租合同；二是转租人需要得到出租人的同意。在实践中，后者常常引发争议。具体问题包括：出租人的同意是否应在转租合同订立之前获得；出租人的同意可以采取何种方式；出租人的同意是否包括转租的期限。事后的同意实质上是一种追认。明示追认是毫无疑问的，但是否默示可以构成追认的表示方式值得探讨。由于追认是出租人的权利，出租人既有明示表示的自由，也有沉默不作为的自由，因此，出租人的沉默不应当视为追认的表示。

然而，作为沉默的对立面，默示追认应当被认定为出租人的一种追认方式。比如，出租人接受了次承租人增加或减少租金的请求。至于转租的期限，根据民法理论和国外立法例的分析，转租合同的期限不应长于租赁合同的期限。当出租人以明示方式同意转租并明确转租期限长于原租赁期限时，根据合同自由原则，在法律没有明文禁止的情况下，应认为其有效。只是，在原租赁合同终止时，转租合同将转化为普通的租赁合同。根据同样的逻辑推理，出租人的默示同意也是如此。

还存在一个问题，即在征求出租人是否同意转租的意见时，如果出租人拒绝同意，承租人是否可以终止租赁关系。

二、同意转租的法律效力

在同意转租的情况下，转租关系涉及三方主体：出租人、承租人和次承租人。因此，产生以下法律效果：

(1) 转租对承租人和次承租人之间的效力

转租的成立导致承租人和次承租人之间形成租赁关系。这种租赁关系与普通的租赁关系没有区别，承租人是出租人，次承租人是承租人。根据德国和日本的学说和判例，当出租人和承租人之间的租赁关系与承租人和次承租人之间的租赁关系同时终止时，次承租人可以直接将租赁物返还给出租人。这种情况属于次承租人代替承租人进行返还。当次承租人取得租赁物的所有权并与出租人混在一起时，一些学者认为转租合同终止，但原租赁合同仍然有效。当转租合同的终止日期早于原租赁合同的终止日期时，上述观点是正确的，但当转租合同的终止日期与租赁合同的终止日期相同时，应当同时终止租赁合同和转租合同，即不再继续存在承租人的租赁权。

(2) 转租对出租人和承租人之间的效力

转租不会影响出租人和承租人之间的租赁关系，但根据学说和国外立法例的肯定，如果次承租人的行为造成了损害，承租人应向出租人承担赔偿责任。我国《合同法》第224条的规定也与此相同。

(3) 转租对出租人和次承租人之间的效力

从本质上讲，转租的成立并不会直接产生出租人和次承租人之间的法律关系。然而，为了保护出租人的利益，各国立法规定出租人和次承租人之间会产生一定的直接法律关系。这些直接法律关系因立法规定而有所不同。