房屋抵押权终止的情形有哪些

房屋抵押权终止的情形

房屋抵押权终止的情形有五种，当房屋抵押权终止时，抵押双方的相关权利义务也会自动终止。

一、房屋抵押期间届满

根据《担保法》的解释第12条规定，当事人约定的或登记部门要求登记的担保期间届满时，抵押物权失去效力。对于担保债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的两年内行使担保物权，人民法院应予支持。这意味着担保物权不受担保债权的时效限制，除斥期间为两年，从担保债权时效完成之日起计算。然而，这种解释对于抵押权人来说并不利。

二、抵押人清偿主债务

当抵押人清偿主债务时，主债权消灭，抵押权也会终止。

三、抵押房屋灭失

如果抵押房屋灭失，抵押权也会消灭。当抵押人用其他房屋替代时，会产生新的抵押权；如果抵押房屋灭失是由第三人造成的，抵押权人可以获得赔偿代位权。

四、违反法律和行政法规的强制性规定

如果房屋抵押权违反法律和行政法规的强制性规定，从一开始就是无效的。

五、房屋抵押权优先受偿权的实现

根据《城市房地产抵押管理办法》第41条规定，抵押当事人可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产。如果协议不成立，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。这意味着房屋抵押权的实现方式不仅限于拍卖，还可以通过协商折价或变卖等方式。当抵押权人处分抵押房屋时，如果房屋是共有的或出租的，应书面通知共有人或承租人，他们在同等条件下享有先买权。当抵押权人的被担保债权获得清偿后，房屋抵押权也会因实现而消灭。