房屋抵押的法律特征
点击数：0 更新时间：2025-06-24
房屋抵押是一种从合同，它以原债权债务关系的存在为前提条件。房屋抵押不能独立存在，而是作为原债权债务关系的担保。
抵押的房屋可以由抵押权人或抵押人保管，通常情况下由抵押人保管。无论由谁保管，保管人都应谨慎保养抵押房屋。
当负有清偿债务义务的一方未履行义务时，房屋抵押人有权直接行使房屋抵押权，不需要依靠债务人的行为来实现其权利。
抵押物必须是房屋，抵押人可以是债务人或第三人。抵押人必须对抵押的房屋拥有所有权，如果抵押房屋是国有房屋，则抵押人必须对该房屋享有处分权。
房屋抵押权的设立通常采用书面形式，并应明确规定担保的范围。
房屋抵押人在将房屋抵押后并不丧失房屋的所有权，因此，抵押人应自行承担房屋意外灭失的风险。
房屋抵押权是一种担保物权。如果房屋抵押人未经房屋抵押权人同意，将抵押房屋转让给第三人时，房屋抵押权人对抵押的房屋享有追索权，房屋受让人因此受到的损失由房屋抵押人承担。
房屋抵押人享有以下权利：
1. 对抵押的房屋享有所有权，并有权获得抵押房屋的各种收益。
2. 对抵押房屋享有处分权，但在转让抵押房屋时需事先获得房屋抵押权人的同意。
3. 可以多次对抵押房屋进行再抵押，但必须确保多个房屋抵押权所担保的债权总额不超过抵押房屋的价值。
4. 可以将抵押房屋出租。
房屋抵押人的主要义务是保管抵押房屋，即妥善保养和维护抵押房屋。如果抵押人对抵押房屋造成损害导致价值减少，房屋抵押人应恢复抵押房屋的原状或提供与减少的价值相当的担保。如果抵押房屋毁损或灭失，抵押人应以其他财产充抵押房屋的价值。
在抵押房屋因不可抗力等无法归责于抵押人的情况下毁损或灭失时，抵押人可以向房屋抵押权人提供担保以免责，也可以将赔偿请求权让与给抵押权人。
房产抵押贷款是指借款人以自有或第三者的房产作抵押，用于个人综合消费并以按揭形式还款的贷款品种。
申请办理房产抵押贷款的条件包括：
1. 年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人。
2. 具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还能力。
3. 银行规定的其他条件。
申请办理房产抵押贷款所需提交的资料包括身份证明、户口本、婚姻证明、收入证明、抵押房产的房地产证及评估报告、贷款用途证明等。
房产抵押贷款的用途包括购买房产、购车、家居装修、出国留学、购买生产所需原材料、用于经营的周转资金等。
房产抵押贷款的贷款额度根据贷款用途的不同确定，一般不超过抵押房产评估净值的60%。贷款期限一般不超过20年。贷款利率按照人民银行有关个人消费贷款的规定执行。
对于2年期以下的贷款，可按月付息，一次或两次还本；对于2年期以上的贷款，可选择等额本息还款法或等额本金(递减)还款法。
办理房产抵押贷款所需支付的费用包括物业评估费、抵押登记费、律师费(个别银行收取)、保险费(境外人士还需公证费)。
申请房产抵押贷款的程序包括递交资料、银行调查审批、签订贷款合同等法律文件、办理抵押登记及购买保险、贷款发放、借款人按合同约定按期还款、结清贷款并注销抵押登记。
办理房产抵押登记所需的文件包括银行开具的法人代表证明书、法人授权委托书、法人及受委托人身份证复印件、营业执照复印件、金融许可证复印件、抵押贷款合同、房产抵押登记申请表、房产证、业主身份证复印件。从递件到取件一般需要15个自然日。
共有房地产的抵押设定需要获得其他共有人的书面同意。按份共有的房地产设定抵押时，以抵押人本人所有的份额为限；以共同共有的房地产设定抵押时，全部房地产均为抵押财产，抵押物变卖时，其他共有人员负连带责任，在以变卖款偿还债务后，其他共有人有权向抵押人追偿。