商品房预售广告的性质及其法律认定

一、传统理论与我国法律对商品房预售广告的认定

根据我国法律和主流学说，普通的商品房预售广告被认定为要约邀请。然而，对于满足一定条件的商品房预售广告，我国法律将其视为要约。根据传统的要约理论，本文认为这类广告既不是要约也不是要约邀请，而是一种先契约的承诺。这种广告形式上应向不特定的受众发出，内容上应具体明确，并对合同的最终订立产生重大影响。

二、商品房预售广告的法律性质

在大陆法系国家和地区，如德国和法国，广告被视为要约邀请或共同性要约。而在英美法系国家，这种广告通常被视为面向不特定受众的要约。要约是指为了订立契约而需要接受的意思表示，其内容必须明确定义，可以通过相对方的承诺使契约成立。而要约邀请是指引诱他人向自己发出要约的行为，本身并不产生法律效果。在严格的大陆法系中，一种意在订约的行为可能被认定为要约或要约邀请，而现实生活中大部分意在发生交易的行为都可以被要约或要约邀请涵盖。然而，存在一类广告行为，法律上不认定其进入契约内容将违反契约和公平正义的原则，但它又严重超出了要约的范畴。因此，司法实践和法学理论都要求对这类广告行为进行定性或支持。

三、商品房预售广告的先契约承诺

先契约承诺是指受约人向要约人表示其意愿使契约成立的行为。如果我们认可任何合同都是由各项条款组成的合意组合，那么对于这类可以进入契约的广告行为，可以将其视为一种先契约的承诺，以与现行法律理论保持一致。根据目前的法学理论，无论是在我国还是其他大陆法系国家或地区，广告都被认为是要约邀请，即意在让潜在交易对象向自己发出要约。因此，如果在后续的要约承诺过程中没有涉及广告中描述的标的特征，可以认定双方已经就该特征达成了合意，只是广告方通过广告提前做出了承诺。寻找这类广告进入合同的法理依据，我们发现至少有两点：一是广告学理论认为真实性是广告的基本原则，广告内容和传播的信息必须是真实的；二是大陆法系的诚信原则和英美法系的信赖原则。诚实信用原则和信赖原则的确立为广告进入契约提供了充分的理论依据，因为广告受众在看到广告后与广告主缔结契约，所以可以根据诚实信用原则和信赖原则的规定，赋予广告与契约内容相同的效力，并对广告主具有约束力。