商品房销售广告的法律效力
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商品房销售广告的法律效力

点击数:19 更新时间:2020-05-25

 
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■案情简介

2004年9月,开发商(本案被告)通过报纸及大幅标语等形式,打出“购买楼中楼的新老客户,加30000元就送车位”的销售广告。据此,一批购房者(本案系列原告)即购买了被告开发的复式房。被告向原告出具了《证明》,证明原告可以“人民币30000元/个的优惠价格购买车位壹个”。此后,被告一直以车位尚未建好、尚不具备出售条件为由,未履行该承诺。2006年9月,原告了解到被告已在出售车位,遂要求被告履行承诺,但因此时福州市的商品房价格,包括车位价格已大幅度上涨(车位已由当时的每个3万多元上涨至每个七八万元),开发商遂拒绝按原承诺的价格履行车位买卖合同,由此引发本案诉讼。

■原被告双方的一审观点

原告方认为,本案被告的销售广告属于要约,原告购买房屋的行为属于承诺,原被告关于以30000元的价格买卖车位1个的合同(简称车位买卖合同)自原告签订《商品房买卖合同》之日起即已成立。首先,被告的楼盘销售广告“(购买)楼中楼……加30000元就送车位”(报纸广告)、“购买楼中楼的新老客户加30000元就送车位”(条幅广告)不仅内容具体确定,且表明经受要约人承诺(原告购买楼中楼),要约人即受该意思表示约束(被告应按30000元/个的价格售予原告车位1个),该广告符合合同法第14条、第15条第二款规定的要约条件。其次,该广告系对被告商品房规划范围内的房屋或设施(车位)所作的允诺,且该商业广告作为被告的优惠促销措施,明显对(楼中楼)商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第3条的规定,该广告应当视为要约,对当事人具有约束力。

被告代理律师认为,该广告系要约邀请,并非要约;此外,其出具的《证明》虽系要约,但因原告未在合理期限内作出承诺,该《证明》已失效,故要求驳回原告的诉讼请求。

■一审判决

关于本案销售广告的法律性质,一审法院认为,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条规定中之要约多是出卖人之单务行为,如出卖人对商品房装饰、功能、环境、设施的保证,该要约经承诺后无需买受人的对价履行;而本案车位买卖事宜实质为一独立买卖合同,系双务行为,即原告需支付款项、被告需交付车位;此外,本案销售广告文义模糊,如款项的支付时间不明确,尚需买卖双方另行合意确定,该广告意思未能具体确定,不应视为要约。

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