广告的分类

第一种类型：广告合同

有些开发商将广告中的某些承诺写入正式的购房合同中，这样一来，讨论时就不再是在谈论广告，而是在讨论合同条款。这种广告具有明确有效的法律效力。

第二种类型：夸张性广告

第二种类型的广告是开发商为了宣传需要而使用夸张性语言，其目的是吸引注意、制造氛围，但并没有明确的指标。这些广告只是一种邀请，没有法律约束力。根据我国《合同法》第十五条的规定：“寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”开发商发布这些广告只是为了引起人们的注意，吸引客户发出要约。是否是“理想居所”或“居家首选之地”完全由客户自己认定，开发商不承担责任。

第三种类型：具体约束力的广告

第三种类型的广告与前两种类型完全不同，也是问题最多的一种房地产广告。这些广告中通常标明价格、位置、装修条件、物业管理条件、配套设施设备、赠送的物品或优惠等。这些广告已经构成具有法律约束力的要约。根据我国《合同法》第十四条的规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定，(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”

广告约束力的界定

从前面的说明可以知道，一般广告只是一种要约邀请。但是，如果广告明确说明了房屋质量、价格、位置或配套设施设备、赠送物品等重要方面，并且这些方面对购房者的购买决定起着重要作用，那么可以认为广告的内容是具体确定的。这些广告内容是针对购买房屋的客户而言的。对于客户而言，他们可以诚信地认为只要与开发商签订房屋买卖合同，并且双方没有改变广告内容的意思表示，开发商就应该受广告约束，按照广告中的承诺交付房屋，或者提供广告中提到的优惠和便利。对于开发商而言，这也是确定无疑的。如果说这些广告对开发商没有约束力，那只能说明这种广告是蓄意的欺诈行为。