房地产虚假广告的法律界定及相关规定

《房地产广告发布暂行规定》的规定

根据1996年12月3日国家工商行政管理局第71号令发布实施的《房地产广告发布暂行规定》，以下情况的房地产广告不得发布：1. 在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；2. 在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；3. 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；4. 预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；5. 权属有争议的；6. 违反国家有关规定建设的；7. 不符合工程质量标准，经验收不合格的；8. 法律、行政法规规定禁止的其他情形。根据上述规定，只要发布了上述情形的房地产广告，都属于虚假广告。此外，《房地产广告发布暂行规定》还规定了房地产广告涉及的具体问题：

房地产广告的具体规定

1. 涉及所有权或使用权的房地产广告，应当具备实际意义的完整的生产、生活空间；2. 表示价格的房地产广告，应当清楚表示实际销售价格，并明示价格的有效期限；3. 表现项目位置的房地产广告，应以实际距离来表示，而不是以所需时间来表示。项目位置示意图应准确、清楚、比例恰当；4. 涉及规划或建设中的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等的房地产广告，应在广告中注明；5. 涉及面积的房地产广告，应明确是建筑面积或使用面积；6. 涉及内部结构、装修装饰的房地产广告，应真实、准确。预售、预租商品房广告不得涉及装修装饰内容；7. 不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果；8. 使用建筑设计效果图或模型照片的房地产广告，应在广告中注明；9. 不得含有融资或变相融资的内容，也不得承诺升值或投资回报；10. 涉及贷款服务的房地产广告，应明示提供贷款的银行名称、贷款额度和年期；11. 不得含有广告主能为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺；12. 涉及尚未实现的物业管理内容的房地产广告，应在广告中注明；13. 涉及资产评估的房地产广告，应表明评估单位、估价师和评估时间。使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应真实、准确表明出处。通过对照上述规定，可以确定虚假房地产广告的标准。购房者应当谨慎对待广告内容。

广告承诺的合同约定

《商品房销售管理办法》的规定

根据《商品房销售管理办法》第15条规定，房地产开发企业和房地产中介服务机构在商品房销售广告和宣传资料中明示的事项，应当在商品房买卖合同中约定。这意味着广告中的主要条件成为了未来房屋买卖合同中开发商的责任。如果开发商未在销售合同中列明广告中所承诺的条件，开发商将承担相应责任。购房者根据《销售管理办法》的相关条款，有权要求开发商将广告中的主要条件写入房屋买卖合同中。在许多情况下，开发商在商品房销售广告中承诺的条件较多，但在实际签订合同时，开发商以广告仅为宣传而辩称，不将广告中宣传的条件写入合同。当购房者根据宣传资料或广告要求开发商兑现承诺时，开发商又以广告不是合同的一部分为由，推脱责任。因此，《商品房销售管理办法》的规定使得广告中的承诺能够写入合同中，购房者也有权要求开发商兑现广告中的承诺。