怎样打赢房地产官司？——建设用地使用权法律概述

建设用地使用权的内容

根据《物权法》第135条规定，建设用地使用权是指依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，具有在该土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。建设用地使用权是一种地上权，适用于国家所有土地。

一、建设用地使用权的设立

（一）设立的“地域”

根据《物权法》第136条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下分别设立。例如，可以在地下设置地铁，在地表设置公路，在地上设置高架桥。但是，出让给某公司的土地不能损害某村的通行地役权或汲水地役权。

（二）设立的方式

根据《物权法》第137条规定，设立建设用地使用权可以采取出让或划拨等方式。对于工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，以及同一土地有两个以上意向用地者的情况，应当采取拍卖、招标等公开竞价的方式出让。划拨方式设立建设用地使用权应当严格限制，必须遵守法律和行政法规关于土地用途的规定。根据《房地产法》第23条规定，国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，以及法律和行政法规规定的其他用地，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。

（三）设立合同

根据《物权法》第138条规定，采取拍卖、招标、协议等方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。合同应包括当事人的名称和住所、土地界址、面积、建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间、土地用途、使用期限、出让金等费用及其支付方式、解决争议的方法。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

（四）设立的登记

根据《物权法》第139条规定，设立建设用地使用权的当事人应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立，登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。需要注意的是，物权法中的登记是指权利登记，而不是合同登记。

二、建筑物、构筑物产权归属及土地用益费用

（一）产权归属

根据《物权法》第142条规定，建设用地使用权建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，除非有相反证据证明。

（二）土地用益费用

根据《物权法》第141条规定，建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。

三、建设用地使用权的流通

1.根据《物权法》第143条规定，建设用地使用权利人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或抵押，但法律另有规定的除外。

2.根据《物权法》第144条规定，建设用地使用权的转让、互换、出资、赠与或抵押应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

3.根据《物权法》第146条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

4.根据《物权法》第147条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

四、使用期限、提前收回、续期、注销登记

（一）使用期限

根据规定，出让方式获得的国有土地使用权（建设用地）的最高年限为：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地50年，综合或其他用地50年。实际使用的年限由出让方和受让方在最高年限之内协商确定。划拨方式取得土地使用权的，除法律和行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

（二）提前收回的补偿

根据《物权法》第148条规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照法律规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的土地出让金。

（三）续期

1.根据《物权法》第149条第1款规定，住宅建设用地使用权期间满届的自动续期。

2.根据《物权法》第149条第2款规定，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。具体建设项目用地的归属应按照约定或者依照法律和行政法规的规定办理。

（四）注销登记

根据《物权法》第150条规定，建设用地使用权的注销登记由出让人办理，而不是受让人。注销登记是指向持有证书的使用人收回土地使用权。

宅基地使用权

一、宅基地使用权

（一）宅基地使用权的概念

宅基地使用权是指自然人因私有房屋对集体土地使用的权利。根据《物权法》第152条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

（二）宅基地使用权的内容

根据规定，宅基地使用权的当事人可以长期使用宅基地，并在宅基地上建造房屋、种植树木等进行合理的利用。

（三）变更登记、注销登记

根据《物权法》第155条规定，已经登记的宅基地使用权转让或消灭的，应当及时办理变更登记或注销登记。

（四）宅基地使用权的取得、行使、转让和消灭

1.宅基地使用权的取得、行使和转让

宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。

2.宅基地使用权的消灭

宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对于没有宅基地的村民，应当重新分配宅基地。