房地产企业破产：法律分析与应对策略

大背景：房企倒闭潮来了?

自2015年以来，房地产企业的倒闭和停工的消息屡见不鲜。市场研究机构认为，目前楼市仍然存在明显的分化，中小城市的房地产市场仍然存在风险，将有大量中小开发商被淘汰出局。

房企破产的前兆

一般来说，房地产企业破产会有以下几个征兆：

一、工程进度极慢的楼盘

购房者在购房前常常会去工地上查看工程进度。如果发现工地上施工进度极慢，甚至出现停工的情况，就要警惕了，这很可能是因为开发商的资金链出现问题，这样的楼盘很可能会烂尾。

二、交付时间无限期延迟的楼盘

如果楼盘的交付时间一再推迟，并且总是以不可抗力因素导致延迟为借口，那么这个楼盘很可能是因为资金不足，无法完成交付手续，或者是因为楼盘存在质量问题，无法通过验收。

三、小型房企定位偏差而滞销的楼盘

有些楼盘的区位较偏，却定位于高端产品，主力户型面积大，总价过高，并且一直处于滞销状态，资金回笼缓慢，小型房企容易出现资金链断裂的问题。

四、拖欠款项而维权频现的楼盘

还有一部分小型房企经常出现拖欠款项导致维权事件频发的情况。购房者要警惕这样的楼盘，因为很可能是房企的资金链出现问题，导致无法按时付款，进而导致破产清算。

房地产企业破产对购房者的影响

如果不幸遇到房地产企业破产，购房者可以根据以下两种情况来采取应对策略：

一、房屋已建成

如果房屋已经建成，破产企业仍有可能履行对购房人的交付义务，购房人有可能能够拿到房子。

二、房屋未建成

如果房屋尚未建成，可以根据以下两种情况进行讨论：

1、按揭贷款购房的权利归属

在期房按揭中，购房时房屋尚未建成，购房人不享有房屋的所有权。当房屋建成后，如果房款已经付清（购房人支付了首付款，贷款银行以购房人的名义付清了余款），购房人可以委托开发商向当地房地产登记处申领《房地产证》并取得房屋所有权。此后，房地产企业的破产不会对房屋的权利归属产生影响，购房人只需继续向银行偿还贷款，并以房屋作为担保。

2、分期付款购房的权利归属

对于已经付清全部价款的购房人，购房屋被排除在破产财产之外，购房人可以要求破产管理人转移房屋所有权，并向房地产管理部门申请变更房屋登记。对于尚未付清全部价款的购房人，房地产企业尚未转移所有权，双方均未履行完全合同，破产管理人有权决定是解除合同还是接受价款并转移房屋所有权。通过了解房地产企业破产的前兆和相应的应对策略，购房者可以更好地保护自己的权益，降低破产风险带来的损失。