拍卖房要付装修金吗

拍卖房屋的法律风险及应对

一、房屋所有权证的办理难以确定

在购买法院拍卖的房屋时，存在房屋所有权证办理的风险。由于法院在执行案件时难以提供及时准确的房产证办理信息，可能导致拍卖房屋的所有权证书办理出现问题。

要判断是否存在这种风险，需要查看拍卖前该房屋的所有权状况。如果该房屋在法院查封前已合法登记并具备产权手续，可以凭借法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。

然而，如果该房屋在法院查封之前未办理产权证或初始产权登记，并且原所有权人存在违法行为或不具备产权登记条件，相关政府主管部门不予登记，购买查封的房屋将无法办理房屋所有权证书。但如果原所有权人之前无法办理产权登记是因为不具备主管机关要求的条件，条件具备后或法院通过强制执行使其能办理所有权登记手续，购房人仍可办理房屋所有权。

二、房屋质量缺乏保障

购买法院拍卖的房屋存在质量瑕疵风险。在拍卖过程中，拍卖机构通常只对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐蔽或暂时不能显现的质量问题不会体现。

一般来说，由于开发商资金链断裂导致延期交房的房屋往往存在质量瑕疵，因为在施工时可能偷工减料，使用次品建筑材料。然而，由于这些房屋尚未经过长期实际居住使用，隐蔽问题很难发现，并且很难通过诉讼解决。法院一般认为，只要房屋原所有人在拍卖前告知拍卖公司房屋存在某种瑕疵情况，并且拍卖公司如实告知竞买人并声明仅以房屋现状拍卖，就视为已履行瑕疵告知义务。竞买人在参与竞拍前应对拍卖标的物进行充分了解，法院通常不支持竞买人的诉求。

三、法律规定的执行回转

根据《民事诉讼法》的规定，如果执行完毕后原据以执行的法律文书被撤销，人民法院应当裁定责令取得财产的人返还已被执行的财产。这被称为执行回转，即恢复到执行程序开始前的状态。

为了对抗执行回转，我们认为应当适用善意取得制度，法律应赋予善意取得对抗执行回转的效力。同时，因错判遭受损失者应通过司法途径获得赔偿。

四、购房成本风险

购买法院拍卖的房屋存在两方面的成本风险。一方面，拍卖的房产可能不接受贷款，竞拍人必须一次性支付。另一方面，实际购房成本加上拍卖佣金可能高于市场上相同户型、面积的房屋。

与一般二手房交易不同，拍卖房的交易过程中涉及到拍卖保证金和拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。竞拍人需在拍卖会前将保证金打入专门账户，并凭借保证金收据办理报名竞买手续。拍卖成交后，竞拍人的保证金冲抵购房款，未成交则退还。竞拍成功后，竞拍人除了支付相关税费外，还需根据成交金额支付给拍卖公司一定比例的佣金。

如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权，购买者在办理所有权证时还需补缴土地出让金。

五、实际居住人拒绝搬离房屋

在购买法院拍卖的房屋后，可能会遇到实际居住人拒绝搬走的情况。这种情况通常发生在房屋有承租人或存在恶意一房二卖的情况下，可能引发新的诉讼。

对于这种情况，一般要等到租赁合同到期后实际入住人才会搬离房屋。或者，如果房屋所有权人恶意将房屋卖给第二手购买人，由于第二手购买人已支付全部购房款并办理入住手续，拒绝搬离时，房主需退还全款给第二手购买人，拍卖人方可入住。

鉴于以上风险，购买法院拍卖的房屋时建议寻求专业律师的帮助。