房屋拍卖的法律程序

一、查封房屋

在房屋拍卖之前，需要对房屋进行查封。

二、评估房屋

在房屋拍卖之前，需要对房屋进行评估。

三、第一次拍卖

1. 竞买人在拍卖前需向法院预交保证金，除非申请执行人参加竞买。2. 法院应在拍卖前五日通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人。3. 如果拍卖时无人竞买或者最高竞价低于保留价，申请执行人或其他执行债权人可以接受以保留价接受拍卖财产。

四、第二次拍卖

如果第一次拍卖时无人竞买或最高竞价低于保留价，需在六十日内进行第二次拍卖。

五、第三次拍卖

对于第二次拍卖仍流拍的不动产或其他财产权，需在六十日内进行第三次拍卖。

六、变卖

如果第三次拍卖仍流拍且申请执行人或其他执行债权人拒绝或不能接受该不动产抵债，法院应在第三次拍卖终结后七日内发出变卖公告。如果六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价购买该财产且申请执行人或其他执行债权人仍不接受该财产抵债，法院应解除查封、冻结并将该财产退还被执行人，除非可以采取其他执行措施。

七、所有权转移

不动产拍卖成交或抵债后，该不动产的所有权自拍卖成交或抵债裁定送达买受人或承受人时起转移。需办理产权过户手续。

购买拍卖房的风险

一、房屋原所有权人的身份背景

购买拍卖房屋时，需注意原所有权人的身份背景，避免可能的纠纷。

二、户口问题

购买拍卖房屋后，原所有权人的户口可能无法迁出。

三、长期租赁的法律风险

购买拍卖房屋时，需注意是否存在附带的长期租赁合同，以免影响自身的居住权。

四、补缴相关税费的风险

购买拍卖房屋后，可能需要补缴相关税费和拖欠的水电费、物业费等费用。

购买拍卖房的注意事项

一、解产权办理等方面是否存在瑕疵

购买拍卖房屋前，需确认房屋具有完全产权和房地产转让的条件，并了解房屋产权的使用年限、面积和税费情况。

二、实地考察计划购买的房地产

在购买拍卖房屋前，需实地考察房屋的建筑面积、户型、布局、朝向以及水、电、气等配套设施的情况，还需了解房屋的结构、外观质量、物业管理水平、周围环境和交通条件，并查询是否存在拖欠的水费、电费、管理费、维修基金等情况。

三、房屋里的附属设施

购买拍卖房屋时，需明确附属设施（如家具、家电等）与拍卖物业的关系。

购买拍卖房产的注意事项

1. 做好财政预算，对经济实力有准确的判断。2. 提前了解市场行情，谨慎购买。3. 参与拍卖需掌握技巧，包括提前做好财政预算、详细了解标的物情况、实地考察房产、计算成本时考虑交易税费等。