购房时卖方违约提价怎么办
点击数：10 更新时间：2024-06-04
双方签订买卖合同是接下来一切对策的基础。如果双方没有签订买卖合同，仅交付定金，则只能适用定金罚则，由卖方双倍返还定金。
所谓的“房屋买卖合同”并非特指在房地产交易中心网上备案的买卖合同（网签）。因为网签合同仅为行政备案需要，不影响合同本身的效力。只要双方签订的协议具备了房屋买卖合同的主要内容，即可认定为已签订房屋买卖合同。
收集并固定卖方违约的证据是非常重要的。如果没有证据证明卖方违约，甚至卖方可以反咬买方一口，主张买方违约要求解除合同。为了在法庭上取得更大的胜算，我们应该怎么做呢？
1. 买方应严格遵循合同履行相应的义务，不给卖方留下买方违约的把柄。无论是基本的诚信还是为了使购房人更有理，已签订合同后，千万要持续按照合同约定履行合同规定的义务。
2. 房屋买卖合同一般约定具体期限要求双方办理相应的手续。如果卖方反悔，怠于履行，买方应固定催告的证据。比如，发函催告卖方在一定期限内履行合同义务，最好通过快递方式寄发催告函，并保留快递底单以证明送达卖方。同时，可以通过其他方式同时催告卖方，比如发送短信或录音电话等。购房过程中，购房人所做的努力都应尽可能地留下痕迹，如录音、短信、邮件等，这对将来的诉讼都十分有益。
3. 如果卖方仍怠于履行或拒绝履行，则可委托律师发送律师函进行进一步的催告。经催告无效，则可固定卖方违约的事实，开始提起民事诉讼。
根据《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6条规定，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。
根据《合同法》第110条规定，当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定时，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
1. 法律上或事实上不能履行；
2. 债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；
3. 债权人在合理期限内未要求履行。
因此，在司法实践中，如果买房需要贷款，法院很难判决继续履行，因为贷款买房需要卖方配合办理贷款手续，法院难以强制执行。在买方能够全款清掉房款的情况下，法院则可以判决继续履行。判决生效后，如果卖方拒不配合，买方可以向法院申请强制执行。
一般房屋买卖合同的违约金约定为房款总额的20%。但是，如果房价上涨超过20%，主张违约金仍不能弥补买方的实际损失。这时，可以要求法院调高违约金以弥补实际损失，或直接主张实际损失。
在房屋买卖合同卖方违约的情况下，实际损失可以理解为买方丧失以同等价格购买涉案房屋的机会，造成买方的价差损失。因此，房价的上涨金额可以作为买方的实际损失。
根据《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6条第二款规定，对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。确定房屋涨跌损失的方法如下：
1. 双方协商确定；
2. 如果无法协商确定，可参照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；
3. 如果无法比照最相类似房屋，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。
综上所述，如果买方遭遇卖方因房价上涨而违约的情况，完全可以依靠法律保护自己的权益。只要双方签订的房屋买卖合同真实有效，违约金双倍返还只是其中的一种补偿方式。
因此，在遇到卖方坐地起价的情况时，买方首先不应慌乱，要积极寻找对策。必要时，寻求律师的帮助可以帮助你理清其中的法律程序，确保自己的利益不再受损。