厂房拆迁评估要注意些什么

拆迁准备阶段

1. 客户信心下降

由于工厂拆迁的消息传出，客户对该企业的交货能力缺乏信心，导致定单逐步减少转移。

2. 发展机会丧失

拆迁企业无法在原地上新产品和扩大生产规模，丧失了发展的赢利机会。

3. 价格谈判不利

由于工厂即将拆迁，对原材料的定货将逐步减少，这将在与原材料供应商的价格谈判中处于不利地位。

4. 生产管理受影响

工厂拆迁前，企业管理层必须投入精力处理拆迁事务，从而影响了生产管理。

5. 新址建设费用

工厂新址建设的一系列费用，包括征地、规划设计、厂房基建、装修、工厂配套设施的建设等。在这个阶段，企业所受到的影响和损失是从零开始，并曲线上升。

拆迁阶段

在搬迁阶段，工厂完全停工停产。业务收入为零，但是企业仍需支付其他开支，包括：

1. 生产经营中的费用

A. 职工薪酬和后勤服务的建筑搬迁费用；

B. 设备折旧费用；

C. 管理费用；

D. 非搬迁范围内的销售、营业网点的日常开支。

2. 财务费用

由于工厂拆迁贷款的利息支出。在这一阶段，拆迁对企业的影响和导致的损失曲线上升，可能达到峰值。

拆迁后生产恢复阶段

在这一阶段，企业逐步完成设备的安装调试工作，生产和管理秩序逐步恢复。客户对企业交货能力的信心逐步恢复，原材料供货渠道逐步稳定。企业管理层的精力逐步转移，员工的情绪也逐步稳定。最终使工厂的生产效率达到拆迁前的水平，甚至超过过去，因为工厂新址的条件得到改善。在这个阶段，企业拆迁的影响和损失的曲线是下降的，直至零。

法律注意事项

1. 评估机构的选择

被拆迁人应当指定评估机构。根据实践经验，自行选定的评估机构与政府私自选定的机构评估结果相差甚多。

2. 停产停业损失补偿

评估机构应当对停产停业损失进行评估。这一项在整个企业拆迁补偿中占有相当大的比重，通常根据经营效益、营业额、利润额等条件确定。

3. 评估漏项

被拆迁的企业主常常缺乏相关知识，在评估报告中容易漏项。例如，在拆迁阶段中提到的ABCD四项。

4. 评估时机

需要密切注意政府是否在拆迁过程中施压，不提及评估事宜，也不出具征收决定和征收补偿安置方案决定，这是违法行为。

大部分厂房在拆迁评估时往往不够重视，最终导致一定的损失，对厂房或企业造成多种危害。如需了解厂房拆迁相关内容，可直接在线咨询专业律师。