买房协议是否构成诈骗：住宅与公寓的区别

一、构成诈骗的条件

根据《中华人民共和国刑法》第二百六十六条的规定，如果在购买房屋时，购房者购买的是住宅，并且对方销售的也是住宅，但在签订合同时私自将住宅改成公寓，这种行为涉及诈骗罪。

二、公寓与住宅的区别

1. 建筑面积百分比不受限制：在中央商务区内，公寓的建筑面积占项目总住宅面积的比例不受限制，而普通住宅的建筑面积与总住宅面积的比例有限制要求。

2. 公寓的日照条件比住宅差：根据《住宅建筑设计规范》的要求，居住产品中的住宅必须满足日照、采光等相关条件，而公寓则没有这样的要求，因此在同一幢楼中，公寓的日照条件比住宅差。

3. 土地性质不同：住宅只能建在住宅用地上或商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上，也可以建在综合性用地（商住）、商业用地或教育用地等其他性质的用地上。

4. 产权年限不同：住宅的产权年限多为70年，而商务型公寓根据用地性质产权为40年或50年。

5. 水电费计算不同：公寓楼的水电费按商业用途计算，而普通住宅的水电费按民用计算。

6. 公寓不能落户：如果公寓是在商业用地上建起的项目，就具有商业性质，不能落户。但如果是在住宅用地上建起的公寓，并满足一定条件（如面积大于60平方米），根据不同地区的要求，有些地方是可以落户的。

7. 价格定价不同：一般来说，公寓的单价比住宅高，且以小面积户型为主。

8. 产权证的用途栏登记不同：监管部门在对公寓进行房屋产权登记时，必须明确标注为“公寓”，并在房屋产权证上的房屋用途一栏登记为“公寓”。

9. 公寓不享受就近入学：在很多地区，公寓性质的住宅不能成为教育地产，也就是说不能让孩子就近入学。

10. 贷款利率和首付不同：如果公寓属于商业地产，银行对于商业地产的贷款首付以及利率都较高。

因此，根据以上公寓和住宅的区别，如果购房者购买的是住宅，但在签订合同时私自将住宅改成公寓，构成了诈骗罪。