购房者提出退房要求的法律程序及注意事项

一、房屋买卖合同的解除

购房者提出退房要求后，需要解除与开发商的买卖合同。解除买卖合同意味着双方需要返还财产或恢复权利。对于已入住的购房者，他们需要将已占有的住宅交还给开发商。对于未入住的购房者，他们需要放弃对即将入住的住宅的占有权。开发商不能再要求购房者支付房款，并需要将已收取的部分退还给购房者。

二、借款合同的解除

除了解除买卖合同，购房者还需要解除与银行的借款合同。解除借款合同意味着购房者需要一次性归还从银行借来的款项，并且不再承担任何本金和利息的还款义务。

与解除买卖合同不同的是，解除借款合同需要开发商的协助。虽然购房者从银行获得了借款，但并不直接占有这笔借款，而是通过开发商的转账来取得。因此，要归还借款，必须由开发商以购房者的名义向银行归还已占有的借款，才能真正实现借款合同的解除。只有在银行收到开发商归还的借款后，才能确认购房者已履行了全部还款义务，并且才能真正解除双方的借款合同。

三、解除合同的时间顺序问题

由于涉及三方当事人和两个合同，解除合同的操作在空间上无法同步进行，可能出现时间上的先后顺序问题。根据实际行为，律师认为有以下三种普遍情况：

1. 购房者先与开发商解除买卖合同，然后解除借款合同，最后由开发商归还银行借款。

2. 购房者先与开发商解除买卖合同，然后解除借款合同，最后由开发商归还银行借款。

3. 购房者先与开发商解除买卖合同，然后由开发商归还银行借款，最后解除借款合同并取回首付款。

这三种情况共同特点是，购房者首先需要与开发商解除买卖合同，放弃对住宅的占有权。然而，购房者在解除合同后存在一定风险。如果开发商无法按时归还银行借款，购房者除了丧失房屋权利外，仍需承担向银行还款的义务。如果开发商破产，购房者的损失将更加巨大，不仅住宅可能被拍卖，已支付的首付款也无法取回，同时还需偿还银行借款。

四、避免风险的操作程序

为了最大限度地避免上述风险，律师建议在开发商不会破产的前提下，可以采取以下程序：

1. 购房者首先与开发商签订附条件的补充协议，约定解除买卖合同的具体条件。

2. 购房者与银行签订附条件的补充协议，约定解除借款合同的具体条件。

3. 开发商归还银行借款，并在购房者与银行签订的协议中满足约定条件后，解除购房者与银行的借款合同。

4. 开发商归还购房者的首付款，并协助购房者办理退房手续。

5. 在第三和第四步的行为完成后，购房者与开发商签订的补充协议中约定的条件出现，解除购房者与开发商的买卖合同。