租房违约的法律责任

一、依法行使履行抗辩权

根据法律规定或合同约定，一方或双方未履行合同义务的情况下，不能以违约论处，也不能认定双方违约。这种情况主要包括以下情形：- 双方当事人的实际履行均违反了合同规定，但彼此相互接受；- 一方的实际履行违反了合同规定，但对方表示接受；- 一方或双方违反了法律规定的附随义务，或者一方虽违反了合同义务但不影响合同履行利益。在这些情况下，应视为双方对原合同约定进行了变更。

二、违约责任的承担

根据《合同法》第120条的规定，违约各方应根据各自违约形态承担相应的法律后果，不能适用过失相抵原则。过失相抵是指当权利人也有过失导致损害发生或扩大时，法院可以根据过失比例将损害在权利人和义务人之间进行分摊，以减轻或免除义务人的赔偿责任。然而，《合同法》未规定双方违约应适用过失相抵原则，主要考虑到双方违约情况的复杂性。双方违约和过失相抵存在以下三个区别：1. 过失相抵适用于法律规定的损害赔偿领域，而双方违约适用于债务不履行领域；2. 过失相抵是对互负损害赔偿责任时的责任抵销，而双方违约的责任承担不仅限于赔偿损失，还包括实际履行、强行补正和支付违约金等其他责任方式；3. 在过失相抵的情况下，双方过错是导致受害一方损害的共同原因，而在双方违约的情况下，双方各自违约通常是致对方损害的单独原因。因此，在处理双方违约时，应首先明确双方各自违约的具体形态，然后确定各方应承担的责任，并由各自向对方承担。根据《合同法》第99条和第100条的规定，如果双方所负责任属于同种责任且性质可抵销，双方可以在法律规定的范围内抵销各自承担的责任；如果双方所负责任属于不同责任，但经双方协商一致且不违反法律禁止性规定，也可以进行抵销。此外，若合同当事人一方或双方为两个以上的多数，在双方违约情况下，可能会涉及到连带责任或按份责任，需要根据具体情况进行具体分析和处理。

租房违约的预防措施

1. 提前预算租金费用

在签订租房合同之前，租房者应提前了解相关政策和费用，特别是可能转嫁给租房者的税费。在预算租金费用时，租房者应考虑到这些额外费用，以避免在租房过程中出现意外的财务压力。

2. 仔细阅读合同条款

在签署房屋租赁合同之前，租房者应仔细阅读合同中的条款，明确双方的权利和义务，包括租赁用途、租赁期限、修缮责任、合同变更和解除、转租规定以及违约责任等。双方应协商一致，以避免未来发生争议。

3. 做好物业交验

在达成租赁协议后，除了签署正式的房屋租赁合同外，还应详细记录房屋内设备的状况，以及租赁期间涉及的水、电、煤气、有线电视、电话、物业维修基金等费用的结算和承担责任。这些记录应作为合同的附件，并妥善保管，以免造成不必要的纠纷。

4. 验明“二房东”身份

在租房过程中，租房者很难与原房屋业主签订合同，可能会遇到“二房东”。因此，当租房者与“二房东”签订租赁协议时，应仔细核实其身份，查看其是否有权将房屋转租，并要求提供租赁合同和相关产权证明，以免引发法律纠纷。

5. 委托正规中介租房

租房者应选择专业、规范、规模较大的中介经纪机构，以确保自身利益得到有效保障。这样不仅可以快速解决租房问题，还可以避免遭遇一些不法中介公司提供虚假房源信息的欺诈行为。