快递赔偿法规定的时限

北京二手房卖方违约能赔偿差价

案情介绍：2007年12月18日，二手房买主陈某终于赢得了诉讼。买房4年，虽然最终失去了房子，但陈某得到了4 7万多元的房屋差价赔偿。面对日益飙升的房价，对于那些想反悔当初交易的二手房卖房人来说，这个案例表明，二手房买卖是个更具风险性的交易，反悔必须付出相应的代价。

这套位于北京市朝阳区望京西园的房子是陈某2003年从崔某（化名）手中买来的，2003年8月6日，陈某特意挑选了一个“吉利”的日子，和崔某签了一份协议。在协议中，双方约定，崔某负责在9个月内办理完房屋的产权过户手续，并承担相关的手续费。交给崔某两万元定金之后，陈某兴高采烈地住进了房子。9个月后，陈某将买来的二手房装饰一新，但崔某的产权过户手续仍没有办理。陈某觉得不踏实，提出与崔某再签一份协议。

2004年11月10日，陈某与崔某在第二份协议中除了再次确认原定房屋价格不变，陈某还特意要求崔某在协议中保证房屋无查封、抵押，保证提供的资料真实有效。两人约定，崔某负责办理房屋买卖手续和缴纳相关税费，房屋过户当日陈某付清房款。协议签过，陈某催促崔某办理房屋过户手续。12天后，崔某和陈某一起去朝阳区房屋土地权属登记事务中心办理过户手续，然而手续没有办成，崔某交纳了房改房出让金1152元及契税4800元后被告知，过户所需的材料不齐备，不能办理。陈某虽然生气却没有办法。房价飙升卖房人动心思崔某对办理过户手续一拖再拖自有他的考虑。2004年开始，望京地区的房价一路飙升。崔某估算，当初卖给陈某的那套房子按照2005年的房价，每平方米至少上涨3000元，而且仍有升值的空间。面对日益上涨的房价，崔某动了反悔的心思。

陈某最怕崔某反悔。到了2005年年底，陈某催促多次仍不见崔某的动静，陈某决定起诉，请求法院判令崔某协助她办理产权过户手续。然而出乎陈某意料，在开庭庭审时，崔某却反将陈某推到被告席上，崔某反诉陈某，要求解除与陈某签订的房屋买卖合同。原来，这套房子并非普通商品房，而是一套“房改房”，是崔某2001年从单位分配获得，当时他与工作单位某通信有限责任公司签订了一份购房协议，协议约定崔某保证在该公司工作7年以上，如提前离开，公司有权收回房屋。凑巧的是，崔某并未在该公司干满7年，但他提前将这套房转卖给陈某。

在陈某起诉崔某之前，崔某的单位已经将他起诉至法院，要求收回房屋。2005年11月29日，法院判决确认那套房屋归崔某原单位某通信有限责任公司所有。由于崔某实际上已经失去了房屋所有权，因此他认为，他与陈某签订的房屋买卖合同已经无法继续履行，双方应该解除合同。单位福利房引出连环官司陈某怎么也没想到，自己会陷入这种连环官司中。由于法院已经判决崔某没有房屋所有权，因此陈某不可能再办理房屋过户手续。这意味着她将搬离这套她花费心血的房子，更让她难以接受的是，2005年年底的房价较之2003年买房时已经翻了一番多，如果崔某只能退还合同款22.5万元，她根本不可能再以这个价格在望京买到70平方米的房子。

当初因为崔某的“单位福利房”比普通商品房略便宜，同时承诺能尽快办理过户手续，陈某才下决心买下这套房子。“我压根儿不知道，崔某和单位之间还有一个约定。”买房两年，陈某到头来只是“一场空”。

了解到真相的陈某越想越气愤，于是向法院提出申诉，她认为崔某与原单位之间的官司是他为收回房子而制造的虚假恶意诉讼，申请法院进行再审，撤销原判决。但法院最终驳回了陈某的再审申请。就在陈某为“保住”房子陷入困境时，崔某原来的单位按照法院的判决收回了房屋的产权。

2007年7月30日，房屋所有权变更到某通信有限责任公司的名下。一边是办理正式房屋产权无望，一边是房价飞涨，此时，望京地区同类型的房屋房价已经飙升到每平方米9000元，陈某感到了巨大的心理压力。

深思熟虑之后，陈某再次走进法院，她变更了诉讼请求：在解除与崔某签订的房屋买卖合同外，请求法院判令崔某返还定金两万元。并特别提出，要求崔某赔偿房屋现价与合同交易价的差额534740元。

当初崔某正是看到房价上涨，才反悔房屋买卖合同的，因此对于陈某的赔偿请求崔某表示不能接受。崔某在法庭辩论中说，陈某在知道房屋尚未办理产权证的情况下与其签约，自身存在过错，相应的损失应由其自行承担。因此，崔某不仅不同意退还定金及赔偿损失，还要求陈某在腾房的基础上，再支付52500元房租。再次诉讼买房人“一搏”北京市朝阳区法院审理了陈某这个案子。法院查明，在2004年6月9日，这套房屋的产权证已经办理完毕，产权人就是崔某。2004年11月22日，陈某要求崔某和她一起去办理过户手续时，崔某交纳了房改房出让金及契税，并填写了《北京市房屋所有权登记申请书》，但因材料不齐备，导致过户手续未完成。同时，在朝阳区房屋土地权属登记事务中心的申请书档案里，初审意见为产权来源清楚，交易过户证件齐全，建议办理申请登记。

在崔某与原单位的连环官司中，双方都确认崔某离开公司的时间为2004年。2005年11月29日法院作出房屋产权归公司所有的判决，但在法院审理期间，崔某并没有向法院说明房屋已卖给陈某并已办理部分产权过户手续的情况。

朝阳法院经审理认为，陈某与崔某签订的两份房屋买卖合同，大部分义务已经履行，此后崔某以长期不作为的方式停止继续履行合同。这之后，崔某原供职单位与他发生关于诉争房屋权属变动的诉讼，这个诉讼结果将可能导致崔某无法继续履行他与陈某之间的房屋买卖合同，崔某对此有充分的预见和明知，但其未采取措施避免，且放任该结果的发生。

从以上事实分析，崔某一方面在房屋交易时向陈某隐瞒了“工作不满7年，原单位有权收回房屋”的情况；另一方面，他又在与其原单位的诉讼中向法庭隐瞒房屋已出售给陈某并已办理了部分过户手续的事实。

法院认为，上述事实足以说明，某通信有限责任公司和崔某之间的诉讼，并非是真正的房屋确权诉讼，而是崔某通过法院判决，为履行房屋买卖合同设置障碍。对此，法院认为崔某的行为违背诚实信用原则，严重违反合同约定，导致合同无法履行，合同应予解除，崔某应承担违约责任。至于赔偿数额，法院认为，对陈某的损失赔偿额应相当于诉争房屋的现市场价值与双方合同约定价格的差额，这样才能使陈某得以在合同解除后购买到同等水平的其他住房。经向价格部门查询，法院确定该房屋每平方米的价格为9500元，房屋总价701480元。[page]

最终，朝阳法院一审判决陈某与崔某之间签订的两份房屋买卖合同解除，扣除部分欠缴的供暖费后崔某返还陈某定金14388.16元，赔偿陈某房屋差价损失476480元。二手房交易专家张仁藏律师警示：由于我国在房地产等不动产买卖中实行公示原则，买卖双方即使签订合同、交付价款，在没有到房管部门办理房屋产权过户手续前，房屋的产权仍不能发生流转。一些卖房者正是利用了这一点，宁愿反悔买卖合同，退还原价款，也不办理过户手续，这样他们将房屋以远高于当年的价格再次转卖，赚取高额的差价。近年来，随着房价一路高涨，加之中介服务不规范，当事人欠缺相应法律知识，二手房买卖中的纠纷急剧增长。目前二手房买卖纠纷中，在买卖双方因为各种原因没有及时办理过户手续的情况下，卖方见房屋大幅上涨，于是拖延办理过户手续甚至毁约的问题很普遍。这种违反社会公德和合同约定的行为，最终是无法得到法律支持的，不仅给买房者造成不必要的麻烦，也最终会给自己带来损失。