商品房买卖合同纠纷中的双倍赔偿

一、适用惩罚性赔偿的具体情形

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的规定，适用惩罚性赔偿原则的具体情形包括以下五种情况：

(一) 商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

(二) 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；

(三) 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

(四) 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

(五) 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

二、惩罚性赔偿的条件

根据以上规定的情形，我们可以得出适用惩罚性赔偿原则需要满足以下条件：

(一) 只有商品房买卖合同适用惩罚性赔偿，而并非所有的房屋买卖合同纠纷都可以适用该原则。《解释》适用于商品房买卖合同纠纷，而其中的惩罚性赔偿原则也仅适用于商品房买卖合同，不自动适用于其他类型的房屋买卖纠纷，如集资房、房改房、二手房等。

(二) 只有属于恶意违约和欺诈行为才能适用惩罚性赔偿。在《解释》规定的五种情形中，前两种情形属于恶意违约行为。根据合同法的规定和我国目前的司法实践，构成违约责任必须同时具备以下四个条件：

1. 行为，即一方当事人必须有不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的行为，这是构成违约责任的客观条件。违约行为只能在特定的关系中才能产生，即当事人之间已经存在合同关系。如果合同关系并不存在，则不会发生违约行为。

2. 过错，即违约一方当事人主观上有过错，这是构成违约责任的主观要件。当事人违约可能有各种原因，如不可抗力、对方违约等。只有因违约当事人的原因造成违约责任，才需要承担违约责任。因此，违约当事人要承担违约责任，必须主观上有过错。在双方都有过错的情况下，过错的大小将决定承担违约责任的大小。

3. 损害事实，即违约行为给对方造成了财产上的损害和其他不利后果。从权利角度考虑，只要存在违约行为，合同债权人的权利就无法实现或不能全部实现，损失就已经发生。在违约人支付违约金的情况下，不必考虑对方当事人是否真的受到损害以及损害的大小；而在需要支付赔偿金的情况下，必须考虑当事人所受到的实际损害。

4. 因果关系，即违约行为与损害事实之间存在因果关系。违约行为必须是导致损害事实发生的原因，即违约行为是损害事实的直接原因。

综上所述，惩罚性赔偿是在特定情形下适用的一种赔偿方式，仅适用于商品房买卖合同纠纷，并且需要满足恶意违约和欺诈行为的条件。

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