提前解除房屋租赁合同

提前解除房屋租赁合同案例介绍

案件背景

原告黄某和被告尹某之间存在一份房屋租赁合同，黄某将某小区店面出租给尹某用于开办理发店，租期为三年。尹某支付了第一年和第二年半年的租金，但未支付第二年下半年和第三年的租金，并于第二年上半年末搬离了租住的房屋。黄某以尹某未按时缴纳租金为由，向法院起诉要求尹某支付未付的租金。

被告辩称

尹某辩称，由于个人原因他早就向黄某提出了提前解除租赁合同的意愿，并经双方口头协商一致后搬离了租赁房屋。尹某主张在解除合同时，黄某未向其主张过租金。从第二年下半年起，尹某已经不实际使用该房，不应该继续承担租金。

法庭审理及判决

经法院审理查明，尹某确实于第二年上半年末搬离了租住的房屋，但双方未签订过解除租赁合同的书面协议，也没有证据证明双方曾经就解除合同进行协商或达成一致。法院认为，尹某的主张未得到证实，但尹某搬离租赁房屋的事实清楚，可视为单方解除合同。黄某明知尹某未按时支付房屋租金且房屋未营业，应该及时采取措施向尹某主张租金或要求继续履行。但黄某并未在合理期限内向尹某提出上述主张，因此，尹某的违约行为导致双方租赁关系已经实际解除的事实应该得到认定。法院判决，尹某应赔偿黄某第二年下半年四个月的租金损失，并驳回了黄某的其他诉讼请求。

律师提醒

在提前解除房屋租赁合同时，需要注意以下问题：

1. 押金不是违约金

押金并非是提前解约的违约金，双方应该在租赁关系结束后退还押金，除非合同中明确约定一方违约解除合同时以押金为违约金。

2. 单方解除合同的违约金标准

合同法并未明确规定单方解除合同的违约金标准，应以实际损失为准。为避免争议，双方在合同中应明确约定违约金标准。

3. 如何提前解约而不承担违约责任

双方可以在合同中约定自动解除合同的情况，或者从租赁双方的目的出发，约定解除合同的条件和违约责任。

4. 提前解除合同要有书面手续

在解除合同时，双方应保留必要的书面文件，如《解除租赁合同确认书》，明确解除合同的方式、违约责任等。