房地产五证两书的重要性及审查方法

房地产五证的定义

房地产五证是指房地产开发商在预售商品房时所需具备的五个重要凭证，包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》。

房地产五证的发证机关

前两个证书由市规划委员会核发，第三个证书由市建委核发，最后两个证书由市国土资源和房屋管理局核发。

房地产两书的定义

房地产两书是开发商在竣工验收合格后提供给购房者的两份法律文件，分别是住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书的内容

住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，承担的保修责任，各部件的保修期限等内容。不同部件的保修时间可以由开发商和用户约定。

住宅使用说明书的内容

住宅使用说明书应包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位的信息，住宅的结构类型、装修装饰注意事项，各种设施的配制说明，门窗类型使用事项，配电负荷，各部位需要说明的问题等。如果有生产厂家的说明书，也应附在住宅使用说明书中。

审查房地产五证两书的科学方法

购房者在签订购房合同之前，应仔细查看房地产五证两书。但不必记住所有证书的名称和发证机关，只需关注《国有土地使用证》和《预售许可证》这两个证书即可。因为开发商只有取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，才能获得《国有土地使用证》；而只有取得上述两个规划许可证和《建筑工程施工许可证》，才能获得《预售许可证》。所以，开发商取得了《预售许可证》就证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，具备了将商品房进入市场交易的资格。此外，在审查五证两书时，需要注意用地单位、建设单位和销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围和销售范围是否包括所购买的房屋。有些开发商可能只领取了临时土地使用证，这意味着他们尚未交齐全部土地出让金。在这种情况下，他们领取的《商品房内/外销预/销售许可证》的销售范围可能仅包括规划项目的部分楼号，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，购房者应重点确认所购房屋是否在预/销售范围之内。购房者在签订合同前应认真审查五证两书，确保其完整性。此外，房产证也是非常重要的证明文件。购房者应保持谨慎，避免因疏忽而带来不必要的麻烦。购房决策不是一时的事情，谨慎审查五证两书可能为将来避免很多问题。