买房子先看懂五证两书

五证两书的含义和重要性

房地产五证是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》。而两书则是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

一、五证的查看

购房者在购买房产时，需要查看开发商是否具备五证。其中，《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。

购房者只需查看《国有土地使用证》和《预售许可证》这两个证书即可。因为开发商只有在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》后，才能获得《国有土地使用证》；同样，只有取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》，开发商才能获得《预售许可证》。购房者只需查看《预售许可证》，即可证明该项目在规划、工程、土地使用等方面经过政府批准，具备将商品房投入市场交易的资格。

二、两书的注意事项

购房者在购房后，还需要查验或验收开发商提供的两份法律文件，即住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书包括工程质量监督部门核验的登记，保修责任的承担期限以及各部件的保修期限。住宅使用说明书应包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、设施配制说明、门窗类型使用事项、配电负荷、承重墙、保温墙、阳台等部位的说明，以及其他需要说明的问题。

购房者还需注意核实“五证”的用地单位、建设单位和销售单位是否与实际售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括所购房屋。有些开发商可能只领取了临时土地使用证，这意味着他们尚未交齐全部土地出让金。在《商品房内/外销预/销售许可证》的销售范围中，可能仅包括规划项目的部分楼号甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，购房者应重点核实所购房屋是否在预/销售范围之内。

三、其他购房注意事项

除了审查五证两书外，购房者还需注意以下事项：

1. 确定购房目标：根据自身实际情况，确定适合自己的楼盘，并避免不必要的额外负担。
2. 积累购房首付款：制定定期定额的储蓄计划，合理分配收入，实现购房目标。
3. 学习购房常识：购房涉及金额巨大，建议购房前学习一些房地产基础知识。
4. 筛选购房范围：选择适合自己的楼盘，考虑面积、首付款和总价等因素。建议购买市中心的二手小房子或新开盘的小户型，同时考虑出行交通问题。

另外，购房者应在拿到产权证后，确认所有法律文件齐备。