买房签合同后换中介有影响吗

买新房时，确保开发商具备必备文件

房地产“五证两书一表”

房地产“五证两书一表”是开发商开发销售商品房的必备文件。它们包括以下内容：

• “五证”：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房销售(预售)许可证》。
• 两书：《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。
• 一表：《竣工验收备案表》。

确保重要的“五证”

在“五证”中，《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》是最重要的，它们证明所购房屋属合法交易范畴。购房者在购买前务必核实购买楼层是否在预售范围内。

了解“两书”和“一表”

“两书”指的是新建住宅的《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，开发商在交付房屋时必须向购房者提交这些文件。购房者有权要求获取这些文件。而“一表”指的是《房屋竣工验收备案表》，每一项都必须报告主管部门备案。如果缺少任何一项，该楼盘将被视为“黑楼”。

收房时，房屋面积与合同面积的误差怎么办？

当收房时房屋总建筑面积与合同面积存在误差时，根据购房合同的规定，开发商交房时，房屋总建筑面积与合同面积的误差不得超过3%。如果误差超过3%，多出的面积将由开发商无偿赠送，少出的面积则由开发商负责赔偿业主。同时，购房者还可以选择退房。

哪些房子不能在市场上公开交易？

房子可以分为多种类型，包括商品房、房改房、经适房、廉租房、公租房、安置房、小产权房、集资房等。其中，商品房交易不受限制（特殊城市除外），只要有足够的资金就可以购买。房改房在上市前必须补交土地出让金，并且出售这种房子必须经相关主管部门批准。经适房在满足一定年限后可以上市交易，但也需要补交土地出让金，政府有权优先回购。安置房的产权属于集体，不允许再交易；产权属于个人后，满足上市条件后可以正常交易。小产权房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同也不会由国土房管局备案，因此没有国家承认的房产证。集资房一般不允许交易。而廉租房和公租房的租户没有产权，因此不可交易。

房产证与房屋所有权的关系

拥有房产证并不意味着拥有房屋所有权。房产所有权的最高效力来自于房产登记，房屋作为不动产物权，其设立、变更、转让和消灭需要依法登记才能发生效力。如果未经登记，将不会产生法律效力。房产证与不动产登记簿的记载不一致时，除非有证据证明不动产登记簿存在错误，否则以不动产登记簿为准。因此，房产证上没有个人名字并不重要，但是在不动产登记簿上必须有个人名字。如果在婚前购买的房产，即使写上了两个人的名字，如果涉及到法庭纠纷，没有证据证明你出资购房，写名字也没有意义。然而，这种情况仅适用于婚前购房，如果是在领取结婚证后购买的房产，即使只写一个人的名字，也属于夫妻共同财产。

婚后房产如何分割？

婚后房产分割有以下五种情况：

1. 婚后双方父母出资购房，产权登记在一人名下。根据双方父母的出资比例，该房产应按照各自父母的出资份额进行分割。如果当事人有其他约定，按照约定办理。
2. 婚后按揭购房，一方父母出首付款，产权登记在自己子女名下，夫妻共同还贷款。在这种情况下，首付款被认定为只赠与出资方子女的个人财产。离婚时，该房产属于夫妻共同财产，首付部分应被认定为出资方子女的个人财产。
3. 婚后一方父母全额出资，产权登记在自己子女名下。这种情况下，该房产被视为只赠与出资方子女的个人财产，对方无权要求分割。
4. 婚后一方以个人财产出资，房产登记在一方名下。离婚时，另一方无权要求分割。需要注意的是，如何认定以个人财产购房需要有证据支持。
5. 婚后一方或双方以夫妻共同财产购房，取得房产证。离婚时，房产应视为夫妻共同财产。法官将根据实际情况判决房产归属，获得房产的一方应根据实际情况对另一方进行补偿。

继承、赠与和售卖给子女的优缺点

目前，父母将房产过户给子女的方式主要有继承、赠与和买卖三种。继承是税费最低的方式，但只能在父母去世后办理房产继承。在办理继承手续时，只需要支付少量公证费和继承公证费用，即使房产证不满5年，只需要支付1%的个人所得税和5.5%的营业税。

赠与房产时，需要支付3%的契税。如果子女在受赠后不足5年即出售房产，或者子女拥有多套物业，需要按照转让收入减去合理费用后征收20%的个人所得税和5.5%的营业税。

如果父母的房产是用于自住或出租，继承和赠与是较合适的方式。但如果想出售房产，最好选择买卖方式进行过户，因为这样税费更低。

农村宅基地与70年产权的区别

农村集体土地上的宅基地是没有时间限制的，不能在自由市场上买卖。与城市的70年产权不同，农村宅基地具有严格的身份性、无偿使用性、永久使用性以及属性和范围的严格限制。它的取得方式有原始取得和继受取得，消灭形式有绝对消灭和相对消灭。农村宅基地的使用权人享有权利和承担义务。