由房地产先抵押后出租引起纠纷的处理

抵押物的出租权

根据《担保法》的规定，抵押人在设定抵押权后可以出租抵押物。抵押权只是确保抵押物在优先受偿方面的权利，并不转移抵押物的所有权。只要租赁期限不超过债务的清偿期，抵押人仍然享有抵押物的所有权，并可以行使占有、使用、收益和处分的权利，包括出租抵押物。这样做有利于充分利用不动产的使用价值，更好地保护债权人的利益。

抵押物出租的限制

然而，抵押人出租抵押物可能会影响抵押权的实现。因此，对于抵押人出租抵押物应该有一定的限制。具体限制应根据情况而定。如果租赁期在主债务履行期限届满之前，或者当事人特别约定一旦他人要实现抵押权，则租赁合同终止，或者抵押权人在实现抵押权时，对于抵押物上存在的租赁关系并无异议，同意原租赁合同的继续履行。在这几种情况下，不必限制抵押人出租房屋，抵押权的实现也不会导致后订立的租赁合同无效。然而，如果不符合上述几种情况，原则上应允许抵押权人或抵押物的新所有人主张原租赁合同无效。因为抵押权设定在先，如果允许抵押人在抵押物上设定租赁关系，那么在抵押权实现之时，必然会受租赁权的限制。这对于通过拍卖方式实现抵押权的买受人来说是不利的，因为买受人不会希望购买的房屋上存在着他人设定的租赁权。同样，通过作价转让方式实现抵押权时，抵押权人对于抵押物的使用和收益也会受到限制，这对抵押权人来说是不公平的。

由房地产先出租后抵押引起纠纷的处理

抵押权的保全效力

当出租人将已出租的房屋设定抵押后，抵押权会成为抵押权实现的一种负担。在债务履行期届满而债务人无力还债时，如果抵押人与抵押权人达成协议，债权人以折价方式实现抵押权，则承租人可以通过行使优先购买权阻止抵押权人获得房屋所有权。根据"买卖不破租赁"的规则，抵押权人不能解除原租赁关系，将房屋用作他用。同样，在债务履行期届满债务人无力还债时，如果债务人将房屋变卖或拍卖，根据"买卖不破租赁"的规则，租赁关系将继续存在，这将降低抵押物的交换价值，从而降低对抵押权的保障。因此，当抵押人将已经出租的财产设定抵押时，应当通知抵押权人，否则抵押人应负赔偿责任。

因被抵押的房屋发生毁损灭失而引起纠纷的处理

抵押物价值减少的处理

根据《担保法》第51条的规定，如果抵押人的行为足以使抵押物价值减少，抵押权人有权要求抵押人停止该行为。当抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或提供与减少的价值相当的担保。如果抵押人对抵押物价值减少没有过错，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价值未减少的部分仍作为债权的担保。当抵押房屋发生灭失或毁坏时，涉及抵押人的法律效力会影响抵押权的保全效力。抵押权的保全效力是指抵押权人有权采取必要措施保全抵押财产价值的法律效力。抵押房屋发生毁损灭失时，可能会出现以下三种情况：(1)抵押人的行为导致抵押房屋价值减少，抵押权人有权要求抵押人停止该行为。如果抵押人不停止该行为，抵押权人有权向法院请求责令其停止。(2)抵押人的行为已导致抵押房屋价值减少，抵押人有义务提供与减少价值相当的担保。(3)抵押房屋的毁损是由第三方造成的，抵押人有义务向第三方请求赔偿，并提供与所得赔偿金相当的担保。否则，抵押人有义务以自己所得的赔偿金提前清偿债务。抵押权人的保全效力仅限于抵押人或第三人的过错行为。如果抵押房屋的毁损灭失是由于不可抗力因素，如自然灾害或战争等，抵押人不需要对房屋毁损造成的价值减少提供新的担保。如果被抵押的房屋由于自然灾害等原因灭失，并转化为其他形式的价值，如保险赔偿金等，房地产抵押权的效力仍然适用于其代位物，房地产抵押权人可以优先受偿。如果被抵押的房地产灭失，没有保险金或赔偿金等代替物，也没有任何剩余物，房地产抵押权将消失。如果抵押房地产部分灭失，由于房地产抵押权的不可分性，房地产抵押权仍然存在于剩余物上，不会消失。

因房地产抵押登记而引起纠纷的处理

抵押登记的不符

在现实生活中，登记公示的房地产抵押权状况与真实的权利状况常常不符。主要表现在两个方面：一是主债权本身无效或因清偿而消灭，但抵押权登记尚未注销；二是房地产抵押登记因错误、遗漏或误被注销，导致登记内容与真实权属状况不一致。因房地产抵押登记而引起的纠纷通常表现为上述两种情况。在第一种情况下，当事人应根据相关规定及时办理注销登记。然而，在注销登记之前，抵押登记仍然具有形式上的效力。在第二种情况下，登记机关应办理更正登记，利害关系人也可以申请更正登记。但是，更正登记不具有溯及力，也就是说，在更正错误的登记之前，善意第三人依据错误的登记取得的权利仍然受到法律保护。因此，受到损害的房地产权利人只能要求造成抵押登记错误、遗漏或误被注销的过错方承担赔偿责任。

因抵押房地产被扣押而引起纠纷的处理

如果债务履行期届满，债务人未履行债务导致抵押房地产被人民法院扣押，债权人不服并引发纠纷。根据《担保法》第47条的规定，债务履行期届满，债务人未履行债务导致抵押物被人民法院依法扣押时，从扣押之日起，抵押权人有权收取由抵押物分离的自然孳息以及抵押人可以收取的法定孳息。如果抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，抵押权的效力不及于该孳息。

因抵押房屋被拆除引起纠纷的处理

如果已设定抵押权的房屋被列入拆迁范围，抵押人应及时通知抵押权人。抵押权人在接到抵押人的书面通知后，可以要求抵押人提供其他房地产重新设定抵押，或提供其他方面的担保。如果被拆迁人获得拆迁安置房，抵押权人可以与抵押人协商将安置房作为抵押房屋，重新设定抵押。如果没有安置房，抵押权人可以要求抵押人提供其他方面的担保。抵押权人也可以要求抵押人提前清偿债务。抵押房屋被拆除后，抵押权人可以要求抵押人提前清偿债务，并办理抵押房屋的注销手续，解除抵押合同。