房屋抵押问题解析

法律规定的债权担保物权及其范围

根据相关法律规定，债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，可以设立担保物权。根据法律规定，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形下，享有就担保财产优先受偿的权利。

三种担保物权

根据法律规定，担保物权主要有三种形式：抵押权、质权、留置权。其中，抵押权是唯一一种不转移占有的担保物权，因此在债权担保中被广泛选择。

抵押物权的目的和范围

抵押物权的主要目的是保障债权人在债务人不履行债务时的优先受偿权。我国法律规定的抵押品范围包括存货抵押、账款抵押、证券抵押、设备抵押和不动产抵押。这些抵押品可以作为债务人向银行申请贷款的担保。

抵押合同的订立和抵押权的设立

根据法律规定，抵押合同应当以书面形式订立。抵押权的设立有合同生效即设立、登记对抗和登记设立三种形式。在设定抵押时，应当注意抵押权是否设立，以确保抵押权的实现和降低风险。

房屋抵押的特殊性

房屋作为价值昂贵的不动产，常常被用作债权的抵押物。由于房屋必须建立在一定的土地之上，房屋所有权人在抵押或转让房屋所有权时，必须同时转让和抵押土地使用权。这样的要求能够简化房地产交易关系。

然而，法律并没有规定在转让或抵押土地使用权时，必须将土地上的建筑物一并抵押和转让。

此外，房屋和土地都属于不动产，设定抵押的方式是登记生效。只有在房屋登记机关进行抵押登记后，抵押权才能设立。因此，在将房屋和土地作为抵押物时，必须进行抵押登记。