买卖不破租赁与善意取得的法律原则

买卖不破租赁原则

买卖不破租赁原则是指在租赁关系存在期间，即使所有权人将租赁物转让给第三人，租赁关系仍然有效，买受人不能以成为租赁物的所有人为由否认租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

善意取得原则

善意取得原则又称为即时取得原则，指无权处分人将其财物（动产或不动产）转让给第三人时，如果受让人在取得该财物时是出于善意（包括合理对价和公示），则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。

买卖不破租赁原则在城镇房屋租赁合同中的适用

在城镇房屋租赁合同中，买卖不破租赁原则同样适用。当出租人和承租人订立了租赁合同后，在租赁期间，出租人可以出售租赁房屋，第三人作为买受人可以取得该房的所有权。然而，这并不会消除原有的租赁关系，必须承认该租赁关系的存在，买受人不能破坏现有的租赁关系。

在这种情况下，受让人与承租人之间会产生新的租赁关系，构成债权的转移。承租人需要向新的出租人继续支付房租，并继续履行租赁合同。买卖不破租赁原则的设立目的是为了保护承租人的租赁权益。由于承租人通常处于弱势地位，在租赁关系中享有更多的保护。因此，即使出租人出售房屋，租赁关系仍然存在，买受人不能打破租赁合同。

司法解释第二十条的规定

根据司法解释第二十条的规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

1. 房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
2. 房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

这些规定说明：

1. 确认买卖不破租赁原则的适用，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”
2. 规定买卖不破租赁原则的两个例外情况：一是在租赁房屋出租前已设立抵押权，抵押权人实现抵押权导致所有权变动，买卖不破租赁原则不能对抗抵押权的实现。抵押权人可以取得租赁房屋的所有权并实际占有，解除原有的租赁关系。二是在租赁房屋出租前已被人民法院依法查封，这种情况也不受买卖不破租赁原则的影响。
3. 如果双方当事人另有约定，如果在租赁合同订立时出租人和承租人约定不受买卖不破租赁原则约束，即约定只要卖房就解除租赁合同，那么这个约定等于是约定了一个附解除条件的合同，当然不受买卖不破租赁原则的约束。