深入了解物业纠纷的不同类型

一、物业纠纷的分类

1. 物业管理费及滞纳金纠纷

物业管理公司追索物业管理费及滞纳金的纠纷是物业纠纷中最常见的类型。一些业主以收费依据不足、前期遗留问题、物业管理质量低下等为由拖欠物业管理费，以此作为“维护”自己权利的主要手段。

2. 业主委员会更替及物业管理项目引发的纠纷

业主委员会更替、业主或业委会选聘、解聘物业管理公司等情况会产生纠纷。例如，前任和现任业主委员会对各自合法性的认同、相关资料的交接等问题会引发纠纷；前任的物业管理公司不退管、新的物业管理公司进不来，或者前任物业公司不移交相应管理资料等。

3. 业主委员会、物业管理公司起诉业主纠正违反业主公约行为的纠纷

业主委员会、物业管理公司在建议整改未果的情况下，通常通过起诉方式解决业主、使用人是否遵守法律、法规、业主公约，合理安全地使用物业的纠纷。

4. 物业管理公司侵占业主共有物业引发的纠纷

物业管理公司擅自在电梯、屋顶、外墙等共用部位、共用设施设备设置广告、基站等所得收益，或者占有共有用房擅自出租及共用场地的停车收费等归属产生争议。

5. 物业管理公司服务质量问题引发的纠纷

共用部位和共用设施设备修缮、房屋修缮费用承担，共用部位、共用设施设备维修基金设立、使用、管理过程中发生的纠纷等都属于物业管理公司服务质量问题引发的纠纷。

6. 物业管理者提供特约服务所造成的财产损失纠纷

业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财产损失的纠纷，例如小区内自行车、电动车、机动车被盗，业主起诉物业管理公司未履行职责，要求赔偿，导致诉讼。

7. 前期物业管理纠纷

前期物业管理纠纷主要是开发商在物业交付过程中引发的争议。例如开发商未移交或移交不清的设施、设备、建筑物及其附着物受损引发的争议；开发商未兑现减免物业管理费、交付配套设施的承诺或存在延期交楼、房屋质量问题引发争议等。

二、物业管理纠纷的成因

造成物业管理纠纷的原因很多，主要包括以下几个方面：

1. 物业管理企业的不规范行为

有少部分物业管理企业素质不高，缺乏现代化物业管理技能，日常工作中不能按合同、制度办事，工作方法简单，态度生硬，使一些本可以协商解决的矛盾激化。

2. 物业管理工作的消费观念未完全确立

虽然部分业主已感受到了物业管理新体制的优越性，但也有部分业主还未真正理解物业管理，造成了对物业管理企业绝对服务和无限责任意识的扩张。有部分业主把本应由自己承担的经济义务、应由政府承担的治安职能、应由公用事业企业承担的经营管理职能都归结为物业管理责任。

3. 现行物业管理法律制度及配套文件的不健全

业主大会和业主委员会的法律地位设计上存在局限性，使业主大会的运作出协调成本高，沟通过程难的缺陷。由于缺乏对业主委员会的有效制约和监督，民主协商和少数服从多数的原则没有得到充分体现。

4. 开发遗留问题引发的纠纷

目前物业管理纠纷中，有相当一部分是开发建设遗留问题所引起。例如规划变更引起居住环境的改变；开发单位未按规划设计要求建设物管配套设施；小区配套设施权属不明，如地下车库、物管用房等，工程完工后开发企业撤走，问题甩给了物管公司，从而造成了物管企业与业主的诸多纠纷。