物业纠纷的定义及相关内容

遗留的房屋质量问题

房地产商遗留房屋质量问题引发业主和物业管理公司矛盾

根据法官介绍，遗留的房屋质量问题是物业纠纷案件中大约占10%-15%的比例。这类问题主要表现在以下几个方面。

严把房屋交接关口

建议物业公司与开发商签订代为维修房屋的合同

一般的商品房买卖合同都规定了房屋质保期限，但业主在交房后很难找到开发商，而物业公司则与业主保持密切联系。法院认为，物业公司解决业主房屋维修问题最为方便和经济。因此，建议物业公司在管理交接时与开发商签订代为维修房屋的合同。

物业服务质量不达标

大多数业主拖欠物业费的理由是服务质量不到位

物业服务质量不达标的案件大约占到70-80%。许多业主在法庭上会提交小区管理现状的照片，如缺乏绿化、公共设施残破、维修不及时、保安失职导致财产受损等。这些问题导致业主拖欠物业费。

注意解决业主反映的问题

工作人员要负责听取业主反馈的意见

收费的工作人员不仅负责收费，还要负责听取业主反馈的意见。例如，对于丢车的问题，物业公司应通过服务保证不让业主的车辆丢失，否则会给业主留下不好的印象。

物业与业主沟通存障碍

物业公司与业主之间应建立平等的服务合同关系

物业公司与业主之间是服务合同关系，双方的法律地位是平等的。然而，在现实中，有些物业公司认为自己是小区的管理者，而业主是被管理的对象；而业主则认为自己是主人，物业公司是受雇的。这种观念上的差异导致双方在沟通中存在障碍。

靠服务取得业主信任

物业公司通过改善小区状况赢得业主的信任

座谈会上，万合物业公司对宏业花园的管理经验得到了法院的好评。万合公司在接管该小区时，面临着垃圾遍地、绿化缺失、污水管道损坏等问题。然而，万合物业公司通过恢复路灯设施、清理污水沟、维修管道、保洁工作和绿化带的补植等措施，完全取得了业主的信任。

供暖温度不达标

供暖质量问题成为业主维权的焦点

供暖质量是一个敏感问题，采暖费对一些家庭来说是一笔不小的负担。业主最关心的是供暖温度达不到市政府规定的最低16℃，因此大量业主通过拒交采暖费来维护自己的权益。

联合业主代表共同监控供暖温度

建议物业公司与业主代表合作监控供暖温度

政府虽然出台了制度和要求来解决供暖质量问题，但监督力度不够，缺乏相应的制裁措施。因此，建议物业公司与业主代表、居委会代表联合起来，在供暖期间监控供暖温度。

物业漠视邻里纠纷

物业公司应负责解决邻里纠纷

物业公司对邻里纠纷的漠视大约占案件的5%左右。有些业主认为物业公司应该负责维修因楼上业主的暖气或管道漏水导致的装修和家具损坏，或者楼上业主不维修将责任转嫁给物业公司而拒交物业费。

主动与业主进行沟通

物业公司应主动改进工作方式并协助业主解决问题

物业公司应主动与业主进行良性沟通，讲道理并改进工作方式，协助业主解决问题。除非是极端特例的业主，尽量避免采取诉讼方式解决问题，以免矛盾升级。

根据不同的情况，物业纠纷的处理方式也不同。可能涉及的问题包括供暖是否达标、物业服务质量、采暖费收取是否达标以及房屋质量等。