春节长假购房：5个法律问题需注意

一、出卖人是否取得商品房预售许可证明

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条规定，出卖商品房需要向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记并取得商品房预售许可证明。如果出卖人未取得预售许可证明，所签订的商品房预售合同将无效。然而，在向法院提起诉讼之前，如果出卖人取得了预售许可证明，合同将被认定有效。

二、房产证与不动产登记的关系

根据《中华人民共和国民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭需经过法律登记方可生效。简而言之，只有在登记后，您才能获得房屋的所有权。房产证只是房产部门向权利人发放的权利凭证，仅具备证据作用。当不动产登记簿与房产证权利人不一致时，以不动产登记簿为准。因此，在购房时务必注意进行不动产登记或变更登记手续。

三、开发商逾期交房的解决方式

房屋买卖合同通常约定开发商应在特定时间交付房屋。如果开发商未按时交房，属于违约行为。在催告合理期限内仍未履行的情况下，您有权解除合同。若选择不解除合同，可以要求开发商承担违约责任。

四、实际房屋与销售广告不符的处理方式

一旦房屋交付后，您发现实际情况与销售广告不符，理论上可以要求开发商承担违约责任。然而，在实践中，要成功主张违约责任需满足两个前提条件：首先，必须保存销售广告的证据；其次，销售广告必须明确说明与房屋买卖内容相关的事项并作出承诺。对于房地产广告中有关房屋及相关设施的说明与承诺，若对合同订立具有重大影响，即使未在房屋买卖合同中载明，一般也属于合同内容。在这种情况下，若发现销售广告的说明或承诺与实际不符，可以要求开发商承担违约责任。

五、房屋面积与实际面积不一致的处理方式

根据公式：面积误差比=[(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积]×100%- 若面积误差比绝对值在3%以内（含3%），应按实际结算房价款。- 若面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房。退房时，房地产开发企业应在买受人提出退房之日起30日内将已付房价款退还给买受人，并支付已付房价款利息。- 若买受人选择不退房，且产权登记面积大于合同约定面积，则买受人需补足面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款。超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人所有。- 若产权登记面积小于合同约定面积，则房地产开发企业应返还买受人面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款；超出3%部分的房价款应以双倍方式返还买受人。