预售商品房抵押权怎么实现

一、预售商品房抵押权的实现方式

1. 抵押权的实现

预售商品房抵押权的实现是指债务人将该财产抵押给债权人后，债务人未能履行到期债务或发生双方约定的实现抵押权的情形下，债权人有权优先受偿该财产。

2. 法律依据

预售商品房抵押权的实现依据《中华人民共和国民法典》第四百一十条的规定。

根据该条规定，债务人未能履行到期债务或发生双方约定的实现抵押权的情形下，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或以拍卖、变卖抵押财产所得的价款优先受偿。如果该协议损害其他债权人的利益，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。

如果抵押权人与抵押人未就抵押权的实现方式达成协议，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。在折价或变卖抵押财产时，应参照市场价格进行。

二、预购商品房抵押权预告登记的定义和效力

预购商品房抵押权预告登记是指在商品房成为现房之前，即期房阶段，房屋所有权尚未转移的情况下，为了能够保障将来实现物权，房屋当事人可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的行为将不发生物权效力。

如果债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，预告登记将失效。