房屋交接时出现质量问题怎么办

房屋质量问题的处理方法

1、房屋质量问题对居住使用影响不严重的处理方法

对于未对居住使用造成严重影响的房屋质量问题，可先进行房屋的交接，然后再要求卖房人进行修复并赔偿损失。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，在保修期内，购房者有权要求开发商维修。如果维修导致房屋使用功能受到影响或给购买人造成损失，开发商应承担赔偿责任。

2、房屋主体结构质量问题的处理方法

在合同履行中，如果房屋主体结构质量问题直接关系到使用的安全性，且修复不可能或成本巨大，那么开发商交付的房屋属于主体结构质量不合格。在这种情况下，购房者应先请求房屋所在地的房屋工程质量监督单位进行检查，并取得房屋质量鉴定不合格的证书。然后，购房者可要求开发商予以退房，并要求开发商承担由此造成的损失。

房屋交接相关法律风险提示

1、交钥匙与交房的区别

交钥匙与交房不是同一个概念。交钥匙并不等于交付房屋。往往出卖人交了钥匙，但因租赁关系、共有关系或其他原因，导致有异议的案外人或第三人占据房屋，从而无法交付。在这种情况下，出卖人是否承担责任或有能力解决实际交房问题并不明确。因此，在二手房买卖合同中，应明确约定出卖人的交房义务及违约责任。

2、对房屋内居住人员情况的了解

在签订二手房合同前，买受人应了解房屋内居住人员的情况，并判断是否会影响合同生效后的履行。同时，在合同中应对出卖人虽交了钥匙但买受人仍无法入住的违约责任及损失赔偿作出约定。

3、交钥匙的程序约定

交房通常与交钥匙合二为一，因此在合同中有必要明确交钥匙的程序。在发生争议情况下，一方辩称已交付，一方辩称索要过，双方均称遭到对方拒绝。为避免举证上的困扰，可事先约定一方行使权利或履行义务遭拒时，有一个双方都认可的确认途径。这样可以简化提存公证的程序。例如，可以约定一个双方都认可的第三方单位或自然人，并明确双方遵守的通知方式。

4、房屋腾退及交付的保护措施

在履行法院生效判决腾退房屋及交付义务时，为防止强制腾退义务一方人为破坏，最好安排具有公信力的第三方参与房屋现状的确认、交钥匙及验房。这样可以起到证据保护的见证作用。同时，在现场情况下最好有照片加以说明。

5、非自然损坏的修复费用及评估费用

如果在房屋交付前，出于报复故意毁坏门窗锁及装修，导致非吉屋、非现状移交，经鉴定为非自然损坏，那么交付义务方应承担修复费用及评估费用。

6、现场勘查及验收的注意事项

买受方在对二手房屋进行现场勘查及验收时，应注意查看房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕和渗漏，特别是阳台、卫生间附近地板是否潮湿发霉，门窗的通风、采光状况是否良好，管线灯座是否正常，主体承重结构是否改动等。并将勘查结果形成记录，由双方签字确认。

7、明确约定现状交付的内容

对于明确约定“现状交付”的二手房，应尽可能详细地事先列明交接清单。此外，还应列明交接家私家电或其他设施的价值，以免交接时发现破坏或缺失。这样可以为提起损害赔偿提供依据。否则，因无法举证可能导致诉请被驳回。